Покупка недвижимости в Польше: полное руководство по расходам и этапам сделки

Обновлено: сентябрь 2026

Покупка квартиры за 500 000 zł обойдётся ещё в 25 000–45 000 zł сверху — и это без ремонта. Мы разобрали каждый расход: от первой консультации до ключей в руках.

Это руководство подготовлено на основе реальной практики VT Group Real Estate Services. Здесь собраны актуальные цифры, юридические пояснения и понятная последовательность этапов, через которые проходит каждый, кто решает купить недвижимость в Польше — без иллюзий, но с полной ясностью.

---

Содержание

1. Поиск объекта и работа агентства недвижимости
2. Проверка кредитоспособности и ипотека
3. Предварительный договор (Umowa przedwstępna)
4. Разрешение MSWiA (для граждан вне ЕС)
5. Финальный нотариальный акт
6. Налог PCC
7. Присяжный переводчик
8. Техническая приёмка новостройки
9. Ремонт и отделка
10. Дизайн-проект
11. Годовой налог на недвижимость
12. Сводная таблица расходов
13. Чек-лист перед покупкой
14. Часто задаваемые вопросы

1. Поиск объекта и работа агентства недвижимости

Поиск подходящей квартиры — это не просто просмотр объявлений. У каждого объекта есть своя юридическая и техническая история: кто является собственником, что записано в księga wieczysta, есть ли ипотеки или ограничения, какие доли в земле закреплены за локалом, а также в каком состоянии находится само здание и управляющая компания.

Задача риэлтора — помочь покупателю разобраться во всех этих нюансах: объяснить сильные и слабые стороны вариантов, отсечь объекты с рисками и организовать просмотры тех, что действительно подходят по бюджету, целям и ожиданиям. Риэлтор анализирует локацию, ликвидность, ситуацию в районе и возможные будущие расходы.

Когда клиент выбирает конкретную квартиру, начинается юридическая проверка. Анализируются разделы II–IV księga wieczysta, сверяется право собственности, отсутствие ограничений и ипотек, проверяются документы от wspólnota mieszkaniowa или spółdzielnia и соответствие данных реальному состоянию объекта. Мы выполняем проверку только после того, как клиент проявил интерес к объекту — чтобы не нагружать его лишней бюрократией заранее.

Риэлтор VT Group сопровождает покупателя на всех ключевых этапах: подбирает варианты, ведёт переговоры по цене и условиям, проверяет документы, объясняет структуру договоров и присутствует на нотариальном акте. Это помогает избежать ошибок, получить более выгодные условия и защитить покупку от юридических рисков.

Подробнее о том, на что обратить внимание при выборе объекта — в нашем материале: Как безопасно купить квартиру в Польше. А если выбираете между типами собственности, полезно разобраться в различиях: Кооперативная квартира или жильё в собственности — что выбрать.

Комиссия агентства составляет 2%–3% нетто. На первичном рынке комиссия равна 0% только в тех проектах, где застройщик официально сотрудничает с нами и выплачивает вознаграждение.

Грамотный торг и профессиональное сопровождение часто позволяют покупателю компенсировать значительную часть расходов на услуги агентства — за счёт правильно согласованных условий сделки.

2. Проверка кредитоспособности и ипотека

Прежде чем смотреть квартиры, ездить на просмотры и выбирать район, нужно сделать один самый важный шаг — проверить свою кредитоспособность. Это базовая точка старта для каждого, кто планирует ипотеку в Польше.

Почему это так важно? Потому что именно банк решает, какую сумму кредита он готов вам предоставить. И уже от этой суммы зависит ваш реальный бюджет покупки, стратегия поиска, выбор района и даже тип объекта. Многие покупатели тратят недели или даже месяцы на просмотры вариантов, которые им финансово не подходят — просто потому, что начинают процесс не с того конца.

Правильная последовательность всегда одна:
1. кредитоспособность → 2) стратегия → 3) подбор объектов.

Профессиональный ипотечный консультант оценивает ваши доходы, стаж, тип договора, семейную ситуацию, валюту заработка, кредитную историю и существующие обязательства. Затем он подбирает банк с наиболее выгодными условиями. Это экономит время, снижает вероятность ошибок и ускоряет процесс получения кредита.

Подробный разбор ипотечного процесса для иностранцев — в статье: Ипотека в Польше для иностранцев: полный гид. Если хотите улучшить свои шансы на одобрение — читайте: Как повысить кредитный рейтинг. А о том, что такое БИК и какую роль он играет при оформлении кредита — отдельный материал.

Ориентировочные расходы, связанные с ипотекой:

• Проверка кредитоспособности и сопровождение ипотечного консультанта — бесплатно.
• Оценка недвижимости (wycena) банка: 450–620 zł.
• Страхование недвижимости: 540–750 zł в год.
• Страхование жизни — по требованию банка (обычно на 3–5 лет).
• Провизия банка (prowizja bankowa): 0–2% от суммы кредита. Пример: при кредите 800 000 zł провизия 1% = 8 000 zł.
• Помостовое страхование (ubezpieczenie pomostowe): повышенная маржа или отдельный платёж на период до внесения ипотеки в księgę wieczystą (обычно 2–6 месяцев).

После получения расчёта кредитоспособности вы точно понимаете:
• какой у вас бюджет;
• какую сумму можно внести как взнос;
• сколько банк готов кредитовать;
• какой ежемесячный платёж будет комфортным;
• какие районы и объекты стоит рассматривать, а какие лучше сразу исключить.

Так процесс покупки становится продуманной стратегией, а не хаотичным перебором объявлений.

Государственная программа: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Если у вас нет накоплений на первый взнос, стоит обратить внимание на государственную программу Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Банк Gospodarstwa Krajowego (BGK) предоставляет гарантию, заменяющую собственный вклад — до 20% стоимости недвижимости (максимум 100 000 zł). Программа доступна для первых покупателей жилья: одиноких, супружеских пар и незарегистрированных пар с хотя бы одним общим ребёнком. За саму гарантию BGK берёт разовую комиссию — 1% от её суммы, максимум 1000 zł, оплачивается единоразово при оформлении кредита.

Дополнительный бонус: при рождении второго ребёнка в период кредита BGK погашает 20 000 zł основного долга, при третьем и каждом следующем — 60 000 zł. Программу предлагают PKO BP, Pekao и другие банки, подписавшие договор с BGK. Лимиты по цене недвижимости обновляются ежеквартально — уточняйте актуальные условия у ипотечного консультанта.

Подробнее о том, как купить квартиру без накоплений — в статье: Ипотека в Польше без первого взноса. Альтернативный вариант — программа «Первые ключи».

3. Предварительный договор (Umowa przedwstępna)

Предварительный договор — это основа будущей сделки. В нём фиксируются цена, сроки, форма оплаты, размер задатка или аванса, а также основные обязательства сторон. Его задача — защитить покупателя и продавца на период между договорённостью и финальным нотариальным актом.

Формы договора:
• простая письменная — бесплатно
• нотариальная (akt notarialny) — 1 600–2 800 zł + VAT

Что важно знать о задатке и авансе

В Польше существуют два вида предоплаты: zadatek (задаток) и zaliczka (аванс). Их нередко путают, хотя юридически работают они совершенно по-разному.

Zadatek (задаток) — гарантия сделки

Задаток подтверждает серьёзность намерений покупателя и служит инструментом защиты от недобросовестных действий продавца.
Если продавец отказывается от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Если отказывается покупатель — задаток остаётся у продавца.

Именно поэтому задаток дисциплинирует обе стороны и защищает покупателя от ситуации, когда продавец внезапно передумает или продаст объект другому.

Zaliczka (аванс) — обычная предоплата

Аванс не несёт юридической защиты.
Если сделка не состоится по любой причине, аванс возвращается в той же сумме — без штрафов, удвоений и какой-либо ответственности сторон.

Проще говоря, zaliczka — это лишь временная «бронь денег», но никак не гарантия сделки.

Что лучше: задаток или аванс

• если вы уверены в объекте — выбирайте zadatek
• если продавец отказывается принимать задаток — это повод насторожиться
• аванс чаще применяется на первичном рынке, где структура сделок отличается

На вторичном рынке 95% сделок в Польше проходят именно с zadatek.

Нужен ли нотариус

Задаток можно оформить и в простой письменной форме — закон это допускает.
Но нотариальный вариант даёт более высокий уровень защиты.

Нотариальная форма особенно рекомендуется, если:
• сумма задатка большая;
• продавец вызывает сомнения;
• покупатель берёт ипотеку (банки часто требуют нотариальный договор);
• покупателю нужна возможность в суде принудить продавца к заключению основного договора.

Об одном из важных пунктов, который стоит включить в договор — зачем вносить пункт 777 в договор купли-продажи.

Итог

• zadatek — реальная защита: если продавец нарушит условия, он обязан вернуть двойную сумму
• zaliczka — только предоплата, без гарантий
• предварительный договор может быть письменным или нотариальным
• при ипотеке нотариальный договор часто обязателен
• правильный выбор типа предоплаты помогает избежать конфликтов и финансовых потерь

4. Разрешение MSWiA (для граждан вне ЕС)

Для граждан стран за пределами ЕС разрешение требуется при покупке: отдельного частного дома, дуплекса (bliźniak), земельного участка, а также квартиры, если вместе с ней приобретается доля в отдельном участке подъездной дороги (это отдельная геодезическая действка, не стандартная доля в земле под домом — она есть у любой квартиры и разрешения не требует).

Приграничная зона: разрешение обязательно при покупке ЛЮБОЙ недвижимости в приграничной зоне (strefa nadgraniczna) — включая часть Гданьска, Сопота, Гдыни и Щецина — независимо от типа объекта.

Кому разрешение нужно, а кому — нет

Польское законодательство выделяет три категории иностранных покупателей, на которых распространяются ограничения:

• физические лица без польского гражданства;
• организации и компании, зарегистрированные за рубежом;
• фирмы, действующие в Польше, но принадлежащие иностранным владельцам.

При этом ряд сделок разрешения не требует:

• покупка квартиры в многоквартирном доме для личного проживания;
• покупка иностранцем, проживающим в Польше более пяти лет;
• совместное жильё в браке с гражданином Польши;
• граждане стран Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) и Швейцарии.

Разрешение обязательно при покупке земельных участков (особенно сельскохозяйственных площадью более 1 га) и недвижимости коммерческого назначения.

Граждане Украины и Беларуси

Для граждан Украины и Беларуси действуют те же правила, что и для остальных покупателей из стран вне ЕС (см. выше). Коммерческая недвижимость и земля — отдельное согласование в МВД.

Если вы переводите средства из Беларуси для покупки — разберитесь в правилах заранее: Перевод денег из Беларуси в Польшу для покупки недвижимости.

Документы для получения разрешения

Заявление подаётся в Министерство внутренних дел и администрации в Варшаве. Потребуются:

• паспорт или другое удостоверение личности;
• документы, подтверждающие связь с Польшей (вид на жительство, регистрация бизнеса, свидетельство о браке);
• данные о приобретаемой недвижимости: кадастровые сведения, выписка из реестра прав собственности;
• предварительный договор купли-продажи;
• банковские выписки или налоговые документы, подтверждающие наличие средств;
• квитанция об оплате гербового сбора — 1 570 zł.

Документы на иностранных языках необходимо перевести у присяжного переводчика.

Стоимость и сроки

Официальная госпошлина: 1 570 zł.
Полное сопровождение (юрист, переводы, документы): 4 000–7 000 zł.
Стандартный срок рассмотрения — 2–4 месяца, в отдельных случаях до 6 месяцев. Можно заблаговременно получить предварительное разрешение, действительное в течение одного года (стоимость — 98 zł).

При отказе у покупателя есть два пути: подать апелляцию в Министерство внутренних дел с просьбой о повторном рассмотрении или обратиться в административный суд. Гербовый сбор в случае несостоявшейся сделки можно запросить к возврату.

5. Финальный нотариальный акт (Umowa przeniesienia własności)

Финальный нотариальный акт — это основной документ, который официально подтверждает переход права собственности. На этом этапе нотариус оформляет передачу прав, регистрирует ипотеку и перечисляет все обязательные налоги и сборы. Это завершающий и один из самых важных этапов всей сделки. О том, почему так важно внести покупку в земельную книгу сразу после сделки — отдельная статья.

Ниже приведён пример расчёта нотариальных расходов при покупке квартиры стоимостью 1 000 000 zł с ипотекой 800 000 zł (20% взнос, 80% кредит).

Такса нотариуса (wynagrodzenie):
• типичная такса для жилой недвижимости (½ от максимальной ставки): 2 500 zł (нетто)
• VAT 23%: 575 zł
• всего: 3 075 zł (brutto)

Акт установления ипотеки (ustanowienie hipoteki):
• 700 zł (нетто)
• VAT: 161 zł
• всего: 861 zł

Фиксированный PCC (dot. hipoteki):
• 19 zł

Судебные сборы (opłaty sądowe):
• 200 zł — внесение права собственности
• 200 zł — внесение ипотеки
• всего: 400 zł

KAS (opłata skarbowa):
• 5 zł

Копии актов и выписок (wypisy aktu):
• ориентировочно 900 zł

Дополнительные расходы:
• доверенность (если требуется): 150–240 zł
• нотариальный депозит — по договорённости

Итоговая стоимость нотариальных услуг

Статья	Сумма
Такса нотариуса (с VAT)	3 075 zł
Акт ипотеки (с VAT)	861 zł
PCC фиксированный	19 zł
Судебные сборы	400 zł
KAS	5 zł
Копии актов	900 zł
Итого	≈ 5 260 zł

Ориентировочный итог

При покупке квартиры за 1 000 000 zł с ипотекой 800 000 zł общие нотариальные расходы обычно составляют 5 000–6 200 zł.
Точная сумма зависит от количества копий, структуры сделки, особенностей договора и предоставляемых нотариусом скидок.

6. Налог PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych)

Актуальные ставки PCC:

• 0% — при первой покупке на вторичном рынке. Покупатель, который ранее не владел жилой недвижимостью, освобождён от PCC при покупке первой квартиры или дома на вторичном рынке (льгота действует с 31 августа 2023 года).
• 2% — при покупке вторичной недвижимости, если это не первая сделка.
• 1% — при cesji (цессии прав).
• 0% — на первичном рынке (покупка у застройщика облагается VAT, PCC не применяется).
• 6% — если покупатель на момент сделки уже владеет как минимум 5 квартирами в рамках одной инвестиции (здания на одном земельном участке) и приобретает 6-ю и последующие. Налог взимается дополнительно к VAT, а не вместо него — учитываются и ранее купленные лоты, необязательно в одной сделке.

Ставка 6% не касается обычных покупателей — она применяется только к крупным инвесторам.

Решение NSA от 7 апреля 2026 года

Верховный административный суд Польши (NSA) изменил практику применения льготы для пар: раньше если хотя бы один из супругов уже владел жильём, льгота 0% терялась для всей сделки целиком. После решения суда льгота применяется пропорционально — тот, кто соответствует условиям, платит 0% со своей доли, второй супруг — 2% только со своей доли.

Налог PCC оплачивается у нотариуса в день сделки, и нотариус сам передаёт его в налоговую инспекцию.

Подробнее о налоге — в отдельной статье: Налог на покупку квартиры в Польше.

7. Присяжный переводчик

Если покупатель не владеет польским языком, присутствие присяжного переводчика обязательно.
Стоимость услуги: 300–400 zł за час.
Средняя длительность нотариального акта: 1,5–2 часа.

8. Техническая приёмка новостройки

Техническая приёмка — обязательное обследование квартиры перед подписанием акта приёма.
Стоимость: 500–900 zł в зависимости от площади квартиры и региона.

Инженер проверяет качество отделки, работу коммуникаций, вентиляцию, состояние окон, дверей и сантехники. Все выявленные недостатки застройщик обязан устранить до передачи квартиры покупателю.

Также при покупке на вторичном рынке продавец обязан предоставить актуальный энергетический сертификат — без него сделка не состоится.

9. Ремонт и отделка

Стоимость ремонта «под ключ» зависит от уровня отделки:

• Стандартный ремонт: 1 500–2 000 zł/м²
• Средний уровень: 2 000–3 000 zł/м²
• Премиум: от 3 500 zł/м²

Можно заказать как частичный, так и полный ремонт.

VT Group сотрудничает с проверенными строительными бригадами по всей Польше и помогает подобрать исполнителей под любой бюджет и стиль.

10. Дизайн-проект

Стоимость услуг дизайнера:
• консультация — от 400 zł
• частичный проект — от 1 200 zł
• полный дизайн-проект — от 2 500 zł

Грамотный дизайн помогает избежать лишних расходов, улучшает функциональность жилья и повышает ликвидность объекта при последующей продаже или аренде. Если покупка — инвестиция, разберитесь в индексе рентабельности (ROI), чтобы оценить потенциал объекта.

11. Годовой налог на недвижимость

Ставку налога устанавливает местная гмина. Актуальная ставка для жилой недвижимости — ~1,15–1,25 zł/м² в год (2026). Для квартиры площадью 60–100 м² это примерно 70–125 zł в год. Точная ставка зависит от конкретной гмины — уточняйте в местном управлении.

Этот налог не связан с коммунальными услугами и оплачивается отдельно.

Сводная таблица расходов

Пример расчёта при покупке квартиры за 500 000 zł с ипотекой 80% (кредит 400 000 zł) на вторичном рынке:

Статья расходов	Сумма
Комиссия агентства (2–3% нетто)	10 000–15 000 zł
Нотариус + судебные сборы	4 000–5 500 zł
Налог PCC (0% первая покупка / 2%)	0 или 10 000 zł
Банк: провизия + оценка	1 000–8 500 zł
Страхование (недвижимость + жизнь)	1 000–1 500 zł
Переводчик (если нужен)	600–800 zł
Итого (без ремонта)	≈ 17 000–41 000 zł

Диапазон зависит от того, первая ли это покупка (PCC 0% или 2%), размера банковской провизии и необходимости переводчика.

Что сделать перед покупкой: чек-лист

1. Проверить кредитоспособность. До просмотров и задатка — узнать реальный бюджет в банке. Это бесплатно и занимает 1–2 рабочих дня.
2. Проверить księgę wieczystą объекта. Разделы II–IV покажут, кто собственник, нет ли обременений и ипотек. Доступ бесплатный через ekw.ms.gov.pl.
3. Определиться: zadatek или zaliczka. Задаток защищает обе стороны, аванс — нет. На вторичном рынке в 95% случаев выбирают задаток.
4. Выяснить, нужно ли разрешение MSWiA. Для квартиры без доли в земле — нет. Для дома, участка или коммерческого объекта — скорее всего да.
5. Заложить в бюджет все расходы сверх цены квартиры. Нотариус, PCC, банковская провизия, страховка, переводчик — итого 4–8% от стоимости объекта, даже без ремонта.

Часто задаваемые вопросы

Читайте также:

• POLSTR вместо WIBOR — что изменилось в ипотеке в Польше с сентября 2026
• Дарение денег на покупку недвижимости: налоги и правильное оформление
• Цены на квартиры в Варшаве 2026: обзор рынка
• Аренда или покупка квартиры — что выбрать в 2026 году
• Налог на продажу недвижимости в Польше