Налог на продажу недвижимости в Польше: сколько заплатим и как не попасть?
Продали квартиру? Дом? Участок? Или только собираетесь? Тогда, прежде чем мечтать, как потратите вырученные деньги, стоит разобраться — сколько из этой суммы придётся отдать государству. Спойлер: иногда — ровно ничего. А иногда — аж 19% от дохода. Разбираемся, когда налог на продажу недвижимости в Польше действительно придётся платить и как законно его избежать.
Что такое налог на продажу недвижимости?
Это налог, предусмотренный Законом о подоходном налоге с физических лиц (PIT), который взимается с дохода от продажи:
- квартиры или дома,
- доли в недвижимости,
- кооперативного права собственности,
- прав бессрочного пользования землёй.
В народе его часто называют «налогом на обогащение». Почему? Потому что государство считает: если ты что-то продал и получил с этого прибыль — поделись. Ставка фиксированная — 19%. Но платится она не с полной суммы продажи, а с дохода — то есть с разницы между тем, за сколько ты купил и за сколько продал.
Как рассчитать этот налог?
Вот тут важно понимать: налог платится с дохода, а не с полной суммы. Например:
- Купил квартиру за 400 000 злотых;
- Продал за 500 000 злотых;
- Доход = 100 000 злотых;
- Налог = 19% от 100 000 = 19 000 злотых.
Но! Из суммы дохода можно вычесть расходы на улучшение — ремонт, нотариуса, риелтора, и даже банковскую комиссию. Главное — иметь документы. Нет чека — нет вычета.
До какого срока нужно уплатить налог?
До 30 апреля следующего календарного года после сделки. Пример: если вы продали недвижимость в июне 2024 года — декларацию PIT-39 нужно подать до 30 апреля 2025 года.
Когда налог можно не платить вообще?
Теперь самое интересное — как не платить (законно, конечно).
Освобождение по сроку владения
Если между покупкой и продажей недвижимости прошло 5 лет — налог не платится. Но фокус в том, как считать эти 5 лет. Они считаются с конца календарного года, в котором была покупка. То есть:
- Купили квартиру в марте 2020 года,
- 5 лет считается с 31 декабря 2020,
- Продавать без налога можно с 1 января 2026.
Жилищная льгота (ulga mieszkaniowa)
Даже если прошло меньше 5 лет, можно избежать налога, если потратить вырученные деньги на свои жилищные нужды — в течение 3 лет. Что входит в эти нужды:
- покупка другой квартиры или дома;
- покупка участка под застройку;
- выкуп кооперативного права собственности;
- ремонт или расширение жилья;
- погашение ипотечного кредита (взятого до продажи).
Пример:
- Продал квартиру за 600 000 злотых,
- Купил новую за 550 000 злотых,
- Потратил 550 000 на жилищные нужды,
- Освобождение от налога будет пропорциональным.
Формула расчёта льготы:(Доход × Расходы на жильё) / Сумма продажи = сумма, освобождённая от налога.
Обратите внимание: даже если налог = 0, декларацию PIT-39 подавать обязательно!
А как быть, если получил квартиру по наследству или в дар?
До 2019 года здесь были подводные камни. 5 лет отсчитывались с момента, когда человек стал единственным собственником (например, после смерти супруга). Теперь же считается иначе — с момента, когда имущество попало в совместную собственность или с даты, когда его приобрёл даритель или наследодатель.
То есть:
- Муж и жена купили дом в 2010 году;
- Муж умер в 2022 году;
- Жена может продать дом уже в 2023, не платя налог — ведь 5 лет считаются с 2010 года.
А вот если вы продали полученное в дар имущество раньше 5 лет, налог всё равно будет. И там база для расчёта налога может быть минимальной — ведь часто нет расходов, которые можно списать.
А если я продал участок или только часть квартиры?
Те же правила! Налог 19% действует и на земельные участки, и на доли в недвижимости. Освобождение по сроку владения и жилищная льгота тоже работают.
Что с разводами и разделом имущества?
Тоже были сложности. Раньше 5 лет считались с момента раздела. Сейчас считается с момента первоначальной покупки в совместную собственность. То есть:
- Муж и жена купили квартиру в 2015,
- Развелись в 2022,
- Жена получила квартиру по решению суда,
- Может продать без налога уже в 2021 — потому что 5 лет уже прошли (с 2015).
Интернет-калькуляторы — можно ли доверять?
Можно. Но с оговоркой: они не думают за вас. Если вы неправильно введёте дату покупки или сумму затрат, результат будет некорректным. Лучше использовать официальный калькулятор от налоговой или проконсультироваться с бухгалтером.
Для расчёта вам понадобятся:
- Год покупки,
- Год продажи,
- Сумма продажи,
- Фактические расходы (с чеками!),
- Сумма, потраченная на жильё (если есть льгота).
Как не попасть на налог: 5 практических советов
- Ждите 5 лет — и продавайте спокойно.
- Потратьте вырученные деньги на жильё — и оформите льготу.
- Собирайте документы — на ремонт, риелтора, нотариуса и т.д.
- Не забудьте про PIT-39 — даже если налог = 0.
- Консультируйтесь со специалистом, если не уверены.
Налог с продажи недвижимости — штука не всегда очевидная. Но если знать правила игры, можно сэкономить десятки тысяч злотых. Главное — вовремя подать декларацию и заранее продумать, куда пойдут деньги. Особенно если вы мечтаете о новой квартире, доме у моря или просто хотите не терять на налогах лишнего.
Если хочешь купить, продать или разобраться с налогами — лучше сразу с теми, кто в теме. VT Group Real Estate всегда на связи.
Вопросы и ответы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если продал квартиру с убытком?
Нет. Налог начисляется только с дохода. Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, налоговая база отсутствует, и платить ничего не нужно.
Считается ли ремонт расходом при продаже?
Да, если он увеличивает стоимость недвижимости и подтверждён чеками или фактурами. Капитальный ремонт (замена окон, установка кухни, реконструкция санузлов) можно учесть. Косметический ремонт учитывается только при наличии документов и доказательства влияния на рыночную стоимость.
Что такое PIT-39 и где его взять?
Это налоговая декларация о доходе от продажи недвижимости. Её необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Скачать и отправить форму можно онлайн на сайте podatki.gov.pl.
Нужно ли подавать PIT-39, если налог = 0?
Да. Даже если вы освобождены от уплаты налога (например, после 5 лет владения или при применении жилищной льготы), подача декларации PIT-39 обязательна.
Можно ли потратить деньги на жильё за границей и избежать налога?
Нет. Жилищная льгота применяется только к недвижимости, расположенной на территории Польши.
Как считать налог, если квартира была в совместной собственности?
Каждый совладелец подаёт PIT-39 отдельно, указывая свою долю дохода и расходов. Все расчёты производятся пропорционально доле собственности.
Нужно ли платить налог, если я подарил квартиру?
Нет. Дарение не облагается налогом на продажу. Но получатель может быть обязан уплатить налог на дарение, если не освобождён как близкий родственник.
Можно ли учесть ипотечный кредит как расход?
Нет. Погашение кредита не считается расходом. Однако банковская комиссия, оценка недвижимости, нотариальные и прочие документально подтверждённые расходы при покупке — учитываются.
Сколько лет нужно владеть недвижимостью, чтобы не платить налог?
5 лет с конца календарного года, в котором была совершена покупка. Например, если вы купили квартиру в мае 2020 года, то продать без налога можно начиная с января 2026 года.
Как считать срок при наследстве?
Срок считается с момента покупки недвижимости наследодателем, а не с момента вступления в наследство. Это позволяет избежать налога, даже если вы унаследовали жильё недавно.
