Если вы снимаете или сдаёте квартиру в Польше, то наверняка слышали о таком понятии, как наем окказиональный (najem okazjonalny). Это особая форма аренды, позволяющая юридически обезопасить сделку — особенно для арендодателя, но и для арендатора она даёт стабильность.

В этой статье мы объясним, как работает najem okazjonalny, зачем его оформлять, в чём его преимущества и как купить найм окказиональный — то есть подготовить все необходимые документы, включая нотариальное заявление.

Что такое najem okazjonalny?

Najem okazjonalny — это особая форма аренды жилья, регулируемая статьёй 19a Закона от 21 июня 2001 года «О защите прав арендаторов» (Ustawa o ochronie praw lokatorów) и Гражданским кодексом (Kodeks cywilny).

Этот договор заключается между физическими лицами и позволяет арендодателю в случае необходимости быстро выселить арендатора, который нарушает договор или отказывается съезжать.

Главное отличие najmu okazjonalnego — наличие обязательных приложений, оформленных в письменной и нотариальной форме. Только при наличии этих документов договор приобретает силу.

Чем наем окказиональный отличается от обычной аренды?

Стандартная аренда часто не защищает арендодателя: в случае конфликта, выселение арендатора может занять месяцы, если не годы. Najem okazjonalny позволяет избежать такой ситуации.

Вот что отличает его от обычного договора:

Обязательные приложения к договору:

1. Заявление арендатора, подписанное у нотариуса, о добровольном выселении (на основании ст. 777 §1 п. 4 ГПК Польши).
2. Указание альтернативного адреса, по которому арендатор может проживать после расторжения договора.
3. Заявление владельца этого адреса, подтверждающее согласие принять арендатора в случае выселения.

Кто подаёт договор в налоговую?

В отличие от распространённого мифа, арендатор не обязан подавать договор в налоговую.

Согласно ст. 19b Закона о правах арендаторов, это обязанность арендодателя:

«Właściciel lokalu zawiadamia właściwego naczelnika urzędu skarbowego o zawarciu umowy najmu okazjonalnego – w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.»

Если арендодатель не сообщит налоговой в срок, договор не будет считаться najmem okazjonalnym, а значит — не будет иметь юридической силы как особая форма защиты. 

Зачем покупать найм окказиональный?

Фраза «купить найм окказиональный» означает заказать услугу по подготовке всех необходимых документов:
– заявление арендатора,
– заявление владельца альтернативного адреса,
– оформление нотариальных документов,
– и в случае необходимости — доставка по всей Польше.

Это особенно актуально для:
• арендаторов-иностранцев без польской прописки,
• тех, у кого нет знакомых, готовых предоставить адрес,
• арендодателей, желающих обезопасить свою собственность.

Вы не «покупаете договор», а получаете готовый комплект документов, соответствующий законодательству Польши.

Преимущества najmu okazjonalnego для арендодателя

Для владельца недвижимости najem okazjonalny — это юридический щит:

• Возможность ускоренного выселения без судебного процесса.
• Защита от арендаторов, которые могут «захватить» квартиру.
• Возможность установить условия повышения арендной платы заранее.
• Упрощённая налоговая отчётность при выборе ryczałta 8,5%.

Преимущества для арендатора

С первого взгляда может показаться, что najem okazjonalny «выгоден только владельцу», но это не так. Арендатор тоже выигрывает:

• Получает стабильный договор (часто на 12 месяцев и более).
• Имеет гарантию, что условия аренды не изменятся внезапно.
• Уверен в прозрачности: все условия зафиксированы письменно.
• Может спокойно регистрировать место жительства (meldunek).

Где взять адрес для выселения?

Это один из самых частых вопросов от арендаторов. Закон требует указать реальный адрес, куда арендатор сможет переехать после расторжения договора. Но не у всех есть родственники или друзья, готовые дать такое согласие.

Решение — воспользоваться услугой компании, которая сотрудничает с владельцами недвижимости, готовыми официально подтвердить согласие на возможное проживание арендатора.

Важно: это юридически допустимо, если согласие оформлено письменно и заверено у нотариуса. Именно такую услугу предлагает, например, VT Group Real Estate Services.

Сколько стоит оформление?

Полный пакет najmu okazjonalnego включает:

• Подготовку заявлений арендатора и владельца адреса.
• Заверение нотариусом (только заявление арендатора).
• Доставку (пачкомат, курьер, самовывоз).
• Юридическую проверку всех данных.

Стоимость документа — 500 zł. В Варшаве возможен самовывоз в тот же день.

Пошаговая инструкция: как купить найм окказиональный

1. Подготовьте данные:
   – имена сторон,
   – даты аренды,
   – адрес арендуемой квартиры.
2. Оформите заявку на сайте.
3. Получите комплект документов:
   – заявление арендатора,
   – согласие владельца альтернативного адреса,
   – инструкции для нотариуса.
4. Посетите нотариуса и подпишите заявление по статье 777.
5. Передайте весь пакет арендодателю.
6. Вы получаете ключи и можете заселиться.

Итог: стоит ли покупать найм окказиональный?

Да, если вы хотите легально, прозрачно и безопасно арендовать жильё в Польше или сдать его.

Арендодатель получает защиту, арендатор — стабильность. И всё это — в рамках закона.

Если вы хотите оформить документы быстро, с доставкой по всей Польше и без головной боли — просто купите najem okazjonalny в готовом виде. VT Group Real Estate Services подготовит всё за вас — легально, профессионально и вовремя.

Часто задаваемые вопросы” (FAQ)

Что значит “купить найм окказиональный”?

Это означает заказ готового комплекта документов для оформления najmu okazjonalnego: нотариальное заявление арендатора, заявление о согласии на проживание, указание адреса выселения и юридическую проверку. Вы не покупаете сам договор, а получаете профессионально оформленные документы, соответствующие закону.

Кто должен подавать договор в налоговую?

Согласно польскому законодательству, это обязанность арендодателя, а не арендатора. Он должен подать уведомление в налоговую (Urząd Skarbowy) в течение 14 дней после начала аренды.

Я иностранец. Могу ли я оформить наем окказиональный?

Да. Иностранцы могут заключать договор najmu okazjonalnego. Если у вас нет знакомых, готовых предоставить адрес для возможного выселения, вы можете воспользоваться услугой предоставления альтернативного адреса через агентство.

Что будет, если я не подам договор в налоговую?

Если арендодатель не подаст договор najmu okazjonalnego в налоговую в течение 14 дней, договор утратит статус najmu okazjonalnego и будет считаться обычным договором аренды. Это лишит владельца правовой защиты, предусмотренной в статье 19a.

Нужно ли заверять все документы у нотариуса?

У нотариуса заверяется только заявление арендатора о добровольном выселении по статье 777 ГПК Польши. Остальные документы (адрес и согласие владельца) оформляются письменно, без нотариуса, но в определённой форме.

Сколько стоит оформить najem okazjonalny?

Средняя стоимость полного комплекта с доставкой и нотариусом — 500 zł. В Варшаве возможен самовывоз в тот же день.

Какие данные мне нужно предоставить для оформления документов?

• ФИО арендатора и арендодателя
• Адрес арендуемой квартиры
• Даты начала и окончания аренды
• Данные для доставки: пачкомат или курьер
• Адрес альтернативного проживания (если вы предоставляете его самостоятельно)

Где взять адрес для выселения, если у меня никого нет в Польше?

Вы можете заказать услугу по предоставлению согласия на адрес выселения у агентства недвижимости. Это легально, если согласие оформлено правильно и владелец адреса действительно существует.

Что такое статья 777 ГПК и зачем она нужна?

Это статья Гражданского процессуального кодекса Польши, которая позволяет арендодателю быстро и без суда выселить арендатора, если тот нарушает условия договора. Для этого арендатор должен подписать нотариальное заявление о добровольном исполнении обязательств.

Я арендатор. Есть ли для меня риски?

Нет, если вы планируете соблюдать договор. Вы получите защищённый контракт, стабильную аренду и предсказуемые условия. Наем окказиональный — это не ловушка, а прозрачная форма аренды, которая выгодна обеим сторонам.