Дарение денег на покупку недвижимости в Польше: налоги и правильное оформление

Вы нашли квартиру, договорились о цене, готовитесь к сделке — и часть суммы вам даёт близкий родственник (родители, брат, сестра, супруг). Деньги переводят из Беларуси, Украины, России или другой страны — и в этот момент возникает вопрос: как оформить перевод, чтобы потом не было проблем ни с налоговой, ни с банком.

На практике многие покупатели совершают одну и ту же ошибку: сначала получают деньги на счёт, а уже потом начинают выяснять, нужно ли было подавать декларацию, платить налог или заключать договор. Если речь о нескольких сотнях тысяч злотых — разбираться в этом лучше до перевода, а не после.

Налог зависит не только от того, кто дарит

В Польше действует выгодное освобождение от налога на дарение между близкими родственниками. Но сам факт, что деньги дал отец, мать или супруг, ещё не гарантирует освобождение автоматически. Значение имеет:

• кто даритель, а кто получатель
• гражданство и миграционный статус получателя в Польше
• где физически находились деньги в момент передачи
• дарение это или заём
• нужно ли подавать форму SD-Z2

Две внешне одинаковые ситуации могут иметь совершенно разные налоговые последствия — именно поэтому нельзя действовать «по шаблону».

Важный нюанс для иностранцев: временная карта побыту — это не то же самое, что «постоянное пребывание»

Польский налог на дарение денег, которые находятся за границей, применяется только если получатель — гражданин Польши или имеет miejsce stałego pobytu (постоянное место пребывания) в Польше.

Свежая практика Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) прямо подтверждает: временная карта побыту (zezwolenie na pobyt czasowy) не приравнивается к постоянному пребыванию для целей этого налога. Несколько независимых интерпретаций KIS за 2025–2026 годы (по заявителям из Армении, Беларуси, России) пришли к одному выводу: если деньги находились за пределами Польши, а у получателя нет ни польского гражданства, ни постоянного пребывания — налог на дарение не возникает, и подавать SD-Z2 не нужно.

Это не значит, что можно просто получить деньги и забыть о вопросе. Отсутствие налога на дарение — не конец анализа: отдельно стоит проверить последствия по PIT, особенно если ситуация не полностью совпадает с уже рассмотренными случаями. Не действуйте по правилу «нет постоянного пребывания — значит точно ничего не будет» — ситуацию нужно смотреть индивидуально.

Если ни у кого нет ни гражданства, ни постоянного пребывания — важный нюанс

Мы уже разобрали: если деньги находятся за границей в момент дарения, а у получателя нет ни польского гражданства, ни постоянного пребывания (stały pobyt) — польский налог на дарение (podatek od spadków i darowizn) к этой операции не применяется вообще. Закон физически её не охватывает.

Но это не значит, что доход «выпадает в никуда» и не облагается ничем. Раз закон о дарении не распространяется на ситуацию — эта сумма формально не является «дарением, регулируемым отдельным законом» с точки зрения налоговой системы в целом. А раз так — она может попасть под общий налог на доходы физических лиц (PIT), а не быть автоматически от него освобождённой.

Практически это означает: если ни у дарителя, ни у получателя нет ни польского гражданства, ни ПМЖ (карты постоянного пребывания или карты долгосрочного резидента ЕС) — полученная сумма может подлежать отражению в годовой декларации PIT-36 или PIT-37, в строке «доходы из прочих источников» (inne źródła), и облагаться по обычной шкале: 12% с суммы дохода в пределах 120 000 zł и 32% с превышения, с учётом необлагаемого минимума.

Это существенно отличается от ситуации, когда хотя бы одна из сторон (даритель или получатель) имеет гражданство или ПМЖ — тогда применяется закон о дарении, и для близких родственников можно использовать полное освобождение через своевременную подачу SD-Z2.

Каждый случай здесь индивидуален, и итоговая налоговая картина зависит от точного сочетания статуса обеих сторон, места нахождения денег и способа перевода. Именно поэтому мы не даём клиентам общих формул на все случаи и всегда рекомендуем получить личную консультацию у налогового специалиста, прежде чем переводить крупную сумму. При необходимости мы порекомендуем проверенного налогового консультанта — специально под вашу ситуацию.

Классическое дарение от близких родственников

Если дарение подпадает под польский налог, для полного освобождения нужно выполнить два условия:

1. Уведомить налоговую — форма SD-Z2, срок 6 месяцев
2. Подтвердить перевод денег — банковским или почтовым переводом, если сумма превышает установленный лимит

Передавать крупную сумму «из рук в руки», а потом вносить наличные на счёт — намного хуже с точки зрения доказательства происхождения денег. Не наличные, а именно банковский перевод — это то, что снимает большинство вопросов и у налоговой, и у банка.

Что подготовить до перевода денег

• Определите — это дарение или заём
• Установите, где находятся деньги перед переводом
• Проверьте миграционный статус получателя в Польше
• Зафиксируйте родство сторон
• Сохраните банковское подтверждение перевода
• Укажите реальное назначение платежа (например, darowizna dla córki)
• При необходимости вовремя подайте SD-Z2 или PCC-3
• Храните договор и подтверждения происхождения денег вместе с документами на квартиру

Не придумывайте «более безопасное» назначение платежа — оно должно соответствовать реальной операции.

Альтернатива дарению — семейный заём

Если родственник ожидает возврата денег, а не дарит их безвозвратно — это уже заём (umowa pożyczki), а не дарение. Заём не является доходом заёмщика, потому что деньги нужно вернуть.

Для крупной суммы рекомендуем письменный договор с указанием: данных сторон, суммы и валюты, даты и способа передачи денег, срока возврата, наличия или отсутствия процентов, применимого права (если стороны живут в разных странах).

Налог PCC при семейном займе: обычная ставка — 0,5%, но для ближайшей семьи (супруги, родители и дети, братья и сёстры, бабушки/дедушки и внуки) предусмотрено освобождение. Для суммы свыше 36 120 PLN нужно подать PCC-3 в течение 14 дней и подтвердить получение денег установленным способом.

Важно: заём должен быть настоящим

Схема «оформим заём вместо дарения, а через пару лет просто простим долг» — не безопасный налоговый манёвр, а конструкция, которая может быть расценена как имитация. Если уже при подписании договора обе стороны знают, что возврата не будет, у налоговой может возникнуть вопрос, был ли это заём вообще.

Настоящий заём предполагает: реальный долг, реальный срок возврата, и поведение сторон, которое этому соответствует. Простить заём позже — можно, это законное действие (zwolnienie z długu), но налоговые последствия такого прощения нужно проверять отдельно, на момент, когда это происходит — а не планировать заранее в договоре.

Пример: родители из Украины дают деньги на квартиру в Варшаве

Родители постоянно живут в Украине, деньги на украинском счёте. Ребёнок живёт в Польше по временной карте побыту, без польского гражданства и постоянного пребывания. Родители переводят деньги напрямую со своего украинского счёта на польский счёт ребёнка.

Подобная ситуация уже рассматривалась в практике KIS: раз деньги находились за границей, а получатель не имеет ни гражданства, ни постоянного пребывания — налог на дарение не возникал. Но это не значит, что можно слепо скопировать чужой результат — при сумме в несколько сотен тысяч злотых разумно получить собственную консультацию до перевода денег.

Что важно банку

Налог — не единственный вопрос. Если перед сделкой на счёт приходит крупная сумма из-за границы, банк может запросить документы о происхождении средств. Подготовьте заранее: договор дарения или займа, подтверждение родства, банковскую выписку, подтверждение перевода, при необходимости — документы об источнике денег у родственника (продажа имущества, накопления, доходы).

Наличные деньги — отдельный риск. Привоз крупной суммы наличными усложняет ситуацию сразу по нескольким направлениям: правила декларирования на границе, доказательство происхождения, банковские процедуры AML. Банковский перевод почти всегда прозрачнее.

Самая частая ошибка

Худшая последовательность: сначала получить деньги → внести задаток за квартиру → и только потом спросить риелтора или консультанта «а как это теперь оформить». Правильный порядок обратный: квартира выбрана → определяем источник средств → проверяем налоговую схему → оформляем документы → и только потом переводим деньги.

Семь вопросов, на которые стоит ответить до перевода

1. Кто передаёт деньги?
2. Где он живёт?
3. Где находятся деньги до перевода?
4. Какой миграционный статус у получателя в Польше?
5. Деньги передаются безвозвратно, или должны быть возвращены?
6. Какая декларация может понадобиться — SD-Z2, PCC-3 или ни одна?
7. Какие документы вы покажете банку, если он спросит о происхождении денег?

Если на эти вопросы есть ответы заранее — покупка квартиры проходит намного спокойнее.

Помощь родителей или родственников — совершенно нормальный источник средств на покупку квартиры в Польше. Проблемы возникают не из-за самого перевода, а из-за того, что его оформили неправильно или задним числом. Для иностранцев особенно важно не применять к себе правила, рассчитанные на польских граждан или людей с постоянным пребыванием — миграционный статус получателя реально меняет налоговую картину.

VT Group сопровождает покупателей на всех этапах сделки в Польше — от подбора объекта и проверки документов до координации с нотариусом, банком и налоговыми специалистами.

Материал носит информационный характер. Налоговые последствия зависят от конкретных обстоятельств.