Обзор изменений на рынке недвижимости Польши: новые правила, налоги и вызовы

Сентябрь 2026

В последнее время произошёл ряд событий, которые напрямую затрагивают владельцев жилья, инвесторов и участников строительного рынка. От технических запретов в старых домах до споров вокруг налогообложения — эти изменения требуют внимания.

Содержание

Владельцы трёх и более квартир заплатят больше налога
Новые правила налога на недвижимость
Поправка к закону о краткосрочной аренде отклонена
Борьба за правила краткосрочной аренды в Сейме
Строительные технические условия истекают
Запрет на подключение кухонной вытяжки
Изменения в жилищных кооперативах
Формальности для строительства очистной станции
Критика программ спроса на жильё
Общая картина изменений

1. Владельцы трёх и более квартир заплатят больше налога

Проект закона Lewica о повышении налога для владельцев трёх и более квартир скоро вернётся на рассмотрение в Сейм.

Новая версия проекта предполагает полную защиту от роста налога для первой и второй квартиры, но более быстрое введение повышенных ставок для тех, у кого больше недвижимости. Для третьего и каждого последующего дома или квартиры налоговая ставка составит 0,5% стоимости недвижимости в первый год действия новых правил. В последующие годы она будет расти на 0,2 п.п. в год до достижения максимума в 1,5%.

При определении ставки учитываются все дома и квартиры, владельцем или совладельцем которых является налогоплательщик на территории Польши, а очередность недвижимости определяется датой её приобретения. Авто-поправка предусматривает, что при определении количества квартир не будут учитываться доли в совместной собственности, приобретённые по наследству, и доли меньше половины недвижимости.

Самоуправления смогут влиять на установление ставок, так как rada gminy сможет постановлением снизить или повысить налогообложение, применяя корректирующие коэффициенты.

2. Новые правила налога на недвижимость могут означать более высокий налог на заборы и другие объекты

Изменения в законе о местных налогах и сборах действуют с января 2025 года и уточняют правила налогообложения недвижимости, но стали источником новых споров об интерпретации.

Согласно новым правилам, сооружением является объект, который не соответствует условиям признания его зданием и одновременно указан в Приложении №4 к закону (28 групп объектов). Разница существенна: здания облагаются налогом с полезной площади по ставке, устанавливаемой самоуправлением, а сооружения, связанные с хозяйственной деятельностью, облагаются налогом в размере 2% их первоначальной стоимости.

Первые дела по новым правилам уже поступили в wojewódzkie sądy administracyjne (воеводские административные суды). В большинстве решений позиция судов была неблагоприятна для предпринимателей. За сооружения признавались, среди прочего, трансформаторы, вентиляционные централи, резервуары для воды, сырья и готовой продукции, тепловые узлы, а также заборы ниже 2,20 м.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi в решении от 18 февраля 2026 года не согласился с аргументом налогоплательщика о том, что забор ниже 2,2 м, не требующий разрешения или уведомления, не должен считаться сооружением. Суд признал, что отсутствие обязанности получения разрешения не означает, что к объекту не применяются положения Строительного закона.

3. Поправка к закону о краткосрочной аренде отклонена, что может сделать его нерабочим

В четверг комиссия сейма отклонила поправки к правительственному проекту регулирования краткосрочной аренды, в том числе ключевую от коалиционеров Polska 2050 и Lewica.

В результате spółdzielnie mieszkaniowe практически не смогут ввести запрет на такую деятельность из-за оставленного требования получить 50% голосов всех имеющих право голоса, а не только участвующих в голосовании. Представители жильцов считают, что такой порядок сделает закон «мертвым» для всех крупных spółdzielni и wspólnot, так как собрать кворум и получить 50% голосов нереально.

Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych, заявил на заседании комиссии: «Такой явки нет даже на местных выборах. Не делайте фикции».

4. В Сейме начинается борьба за спорные правила краткосрочной аренды, готовятся изменения

В четверг комиссия сейма рассмотрит громкий проект, регулирующий краткосрочную аренду. После скандала, когда Ministerstwo Sportu i Turystyki вырезало ключевые положения, в проект вернулась авто-поправка, позволяющая wspólnotам и spółdzielniom mieszkaniowym проголосовать за запрет такой деятельности.

Спорным остаётся то, каким образом должны приниматься решения и постановления. В четверг, 17 сентября, две объединённые комиссии: Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej будут рассматривать правительственный проект закона и более ранний проект Polski 2050.

Kamil Wnuk, poseł Polski 2050, заявил, что авто-поправка — это большой компромисс. В ней предполагается, что согласие на аренду есть по умолчанию, а spółdzielnia или wspólnota могут принять решение о несогласии. В случае spółdzielni решение принимает walne zgromadzenie, а не правление.

5. Важные строительные технические условия истекают, новых нет

Непонятно, когда будет подписано новое rozporządzenie о технических условиях для жилых зданий. Действующие правила истекают в воскресенье, а новых нет.

Технические условия для жилой застройки — это основные правила для почти всех строительных инвестиций, на формулирование новых требований было 7 лет. Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), заявил: «Если правила такого ранга истекают, прежде чем новые были эффективно введены в правовую систему, это означает, что механизм установления права дал сбой».

В случае отсутствия rozporządzenia могут применяться эпизодические положения для строительного права. В этом случае прежние технические условия для жилых зданий будут действовать 1,5 года, но, как подчеркнуł Rafał Wojnowski z Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, это не заменит нового rozporządzenia.

6. Запрет на подключение кухонной вытяжки к общедомовой вентиляции в старых домах

Подключение вытяжки к общему вентиляционному каналу в старых многоквартирных домах с гравитационной вентиляцией нарушает баланс для всех квартир выше и ниже. Технические условия, регламентируемые Rozporządzeniami Ministra Infrastruktury, запрещают использование механической вытяжной вентиляции в помещениях с гравитационной вентиляцией, если есть устройства с открытой камерой сгорания (газовые водонагреватели, плиты, котлы).

Подключение вытяжки к общему каналу даже при электрических плитах угрожает безопасности и гигиене: запахи и влага могут попадать к соседям, а при наличии газовой колонки может создаться угроза отравления угарным газом. После выключения вытяжки её двигатель и труба могут блокировать вентиляционную решётку, приводя к повышению влажности, конденсату и плесени.

Незаконная переделка быстро обнаруживается соседями или при проверке трубочиста. Spółdzielnia или wspólnota требует немедленного демонтажа, дело может дойти до Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego с высоким штрафом.

7. Планируемые изменения для большей прозрачности и контроля в жилищных кооперативах

Завершился этап консультаций по проекту закона Ministerstwa Rozwoju i Technologii, вводящему большие изменения в функционирование spółdzielni mieszkaniowych.

Проект предусматривает введение каденционности правлений (сроком на 5 лет, если устав не предусматривает shorter период), большую прозрачность договоров, заключаемых кооперативами. Крупные кооперативы с более чем 500 членов должны будут вести сайт и реестр, содержащий информацию о контрагентах и стоимости заключаемых договоров. Члены кооперативов и владельцы квартир получат реальный доступ к документам, включая договоры, счета и постановления. Проект также позволяет участие в walnych zgromadzeniaх онлайн.

Против реформы протестовали организации, представляющие кооперативную среду, а также два министерства. Организации утверждают, что изменения могут привести к «организационному хаосу, росту затрат и нарушению конкуренции». Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, заявил, что информация о том, что каденционность будет похожа на местное самоуправление (максимум два срока), является неправдой, ограничений на переизбрание нет.

8. Формальности, необходимые для строительства домашней очистной станции

Строительство домашней очистной станции требует выполнения нескольких формальностей, объём которых зависит от производительности установки и способа отвода стоков.

Если производительность не превышает 7,5 м3 стоков в сутки, достаточно уведомления о строительстве в соответствующий орган. Производительность свыше 7,5 м3 в сутки требует получения разрешения на строительство. Введение очищенных стоков в землю в количестве до 5 м3 в сутки в рамках обычного водопользования не требует водно-правового разрешения, но устройство для такого отвода может требовать водно-правового уведомления.

К уведомлению о строительстве нужно приложить заявление о праве распоряжаться недвижимостью для строительных целей, соответствующие эскизы или чертежи, указать вид, объём и способ выполнения работ, а также срок начала работ. Уведомление нужно подать до начала работ в właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (чаще всего starostwo powiatowe или urząd miasta na prawach powiatu). Орган имеет 21 день на возражение. Если возражений нет, можно начинать строительство, но работы нужно начать в течение 3 лет с указанного в уведомлении срока.

9. Вице-министр критикует программы спроса на жильё, говорит об увеличении предложения

Вице-министр развития и технологий Tomasz Lewandowski прокомментировал заявление бывшего премьера Mateusza Morawieckiego о необходимости увеличения предложения жилья, а не программ спроса, таких как Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Lewandowski сказал: «Бывший премьер пошёл за разумом. Это хорошее предзнаменование. У нас было три большие программы субсидий на покупку недвижимости, и, как показывает опыт, это никоим образом не улучшило жилищную ситуацию. Это способствовало росту прибыли девелоперов, банков, но никак не улучшило ситуацию молодых поляков на жилищном рынке». Он скептически оценил идею Bartosza Marczuka о введении жилищного бона в размере 100 тыс. zł за рождение третьего ребёнка, подчеркнув, что субсидии влияют на «временный рост стоимости недвижимости, что затрудняет покупку всем остальным, кто не может пользоваться этими программами».

Министерство работает над законом, который предусматривает строительство и получение в публичный ресурс почти 400 тыс. квартир. Общая стоимость инвестиций превысит 200 млрд zł. Проект бюджета на следующий год предусматривает почти 6 млрд zł на жилищные цели, с акцентом на долгосрочное возвратное финансирование.

Изменения в так называемом законе о девелоперах увеличат прозрачность: на портале Dom будет информация о завершённых инвестициях, задержках, банкротствах девелоперов. Владельцы квартир в wspólnotах смогут заявлять и добиваться требований по дефектам в общих частях здания.

10. Общая картина изменений

Представленные изменения затрагивают разные стороны рынка недвижимости: от технических ограничений для жильцов старых домов до новых налоговых правил для владельцев нескольких объектов и предпринимателей. Законодательные процессы вокруг краткосрочной аренды и технических условий для строительства находятся в состоянии неопределённости, что создаёт дополнительные риски. Параллельно идут дискуссии о фундаментальных подходах к жилищной политике, где акцент смещается с программ поддержки спроса на увеличение предложения и прозрачности. Внимание следует обратить на конкретные сроки вступления в силу новых правил, особенно налоговых, и на требования к оформлению строительных работ, таких как установка очистных станций.