Краткосрочная аренда (Airbnb) в Польше 2026: регистрация, штрафы и новые правила

С 20 мая 2026 года в Польше действует регламент ЕС 2024/1028, обязывающий регистрировать любое жильё, сдаваемое туристам на срок до 30 дней. Европейское обязательство уже существует — национальный реестр CWTON пока не запущен. Рассказываем, что это означает для владельцев квартир и арендодателей прямо сейчас.

Что изменилось с 20 мая 2026 года

Регламент ЕС 2024/1028 — суть требований

11 апреля 2024 года Европейский парламент и Совет ЕС приняли регламент 2024/1028 о сборе и обмене данными в сфере краткосрочной аренды жилья. Он вступил в силу 20 мая 2026 года и с этого момента напрямую действует во всех государствах-членах — без необходимости отдельного принятия национального закона.

Суть документа: каждое жильё, сдаваемое менее чем на 30 дней подряд через цифровые платформы (Airbnb, Booking.com, Vrbo и аналоги), должно быть зарегистрировано в национальном реестре. Арендодатель получает уникальный регистрационный номер и обязан указывать его во всех объявлениях.

Важно понимать: регламент регулирует прежде всего сбор и передачу данных государственным органам через платформы, а не напрямую вводит систему лицензирования гостиниц. Обязательство платформ — верифицировать номера и передавать органам власти агрегированную статистику об объёмах аренды.

По информации Gazeta Prawna, сложилась парадоксальная ситуация: «европейский регламент уже обязателен, а польского закона по-прежнему нет». Польша воспользовалась переходным периодом — по подтверждению вице-министра Рася (апрель 2026 года), он продлён до 15 октября 2026 года. Это даёт платформам и арендодателям дополнительное время до автоматического применения санкций.

Обязательный номер в каждом объявлении на Airbnb и Booking

С 20 мая 2026 года платформы обязаны:

• требовать от хоста декларацию о том, находится ли объект в зоне обязательной регистрации;
• отображать регистрационный номер в каждом объявлении;
• не допускать публикации новых объявлений без номера там, где регистрация обязательна.

На практике Airbnb и Booking.com уже обновили интерфейс для польских арендодателей: в личном кабинете появилось поле для регистрационного номера. Пока CWTON не запущен, платформы не могут верифицировать польские номера по факту — они принимают декларацию хоста и поле остаётся необязательным. Ситуация изменится, как только реестр откроется: тогда платформы подключатся к API CWTON и начнут проверять номера в реальном времени.

Что такое CWTON и кто обязан регистрироваться

Реестр для всех, кто сдаёт жильё до 30 дней

CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych — Центральный реестр туристических объектов размещения) — национальная база данных, в которой обязаны зарегистрироваться все, кто сдаёт жильё туристам на срок не более 30 дней.

По проекту правительственного закона UC135, принятого Советом министров 14 июля 2026 года:

• Регистрация осуществляется через систему «единого окна»: онлайн-заявка подаётся гминному чиновнику (войту, бургомистру или президенту города) по месту нахождения объекта.
• За каждое внесение в реестр и за каждое изменение данных взимается пошлина в размере 40 злотых.
• Регистрируется каждый объект отдельно — не владелец, а конкретный адрес.
• Объектам, сдаваемым на срок до 30 дней, присваивается статус «usługa hotelarska» (гостиничная услуга) — принципиальное изменение: краткосрочная аренда приравнивается к гостиничному бизнесу и попадает под соответствующие требования безопасности.
• Один владелец в одном здании вправе эксплуатировать максимум 6 объектов суммарно на 30 гостей — это попытка отделить «бытовую» аренду от де-факто гостиничного бизнеса.

Важное исключение: договоры найма на срок от одного месяца и более действию CWTON не подпадают — долгосрочный найм (в том числе традиционный najem okazjonalny) регулируется отдельным законодательством и никаких новых требований не получает.

Как будет работать регистрация (реалистично — Q1 2027)

Сейчас CWTON физически не запущен. Регистрация в реестре на данный момент невозможна по техническим причинам: не существует ни онлайн-формы, ни принимающего органа, который выдавал бы номера.

По оценкам, которые приводит kluczo.pl со ссылкой на источники в Министерстве спорта и туризма, реалистичный старт CWTON — I квартал 2027 года, при условии что законопроект UC135 пройдёт через Сейм и Сенат в осенней сессии 2026 года. Правительство анонсировало завершение законодательного процесса до конца вакационного периода Сейма, однако этот срок уже переносился несколько раз.

До того момента владельцы квартир, технически подпадающие под новые требования, работают в режиме «правового вакуума»: европейское обязательство существует, исполнить его через польскую систему — пока невозможно.

Штрафы до 50 000 злотых — кому и когда реально грозят

Санкции по проекту UC135

Согласно проекту закона UC135, административные санкции предусмотрены следующие:

• до 50 000 злотых — за ведение деятельности по краткосрочной аренде без регистрации в CWTON;
• отдельные санкции — за предоставление ложных или недостоверных сведений при регистрации;
• для платформ — штрафы за систематический пропуск незарегистрированных объявлений и нарушение обязательств по передаче данных.

Для понимания масштаба: медианная ежемесячная чистая зарплата в Польше в 2026 году — около 5 000–5 500 злотых, по данным GUS. Максимальный штраф эквивалентен примерно девяти зарплатам.

Переходный период: что реально применяется прямо сейчас

Фактически — ничего. И это не преувеличение.

Чтобы штраф был наложен, необходимо: (1) вступивший в силу национальный закон, (2) работающий реестр CWTON, (3) определённый контролирующий орган с реальными полномочиями. Ни одного из трёх элементов в Польше сейчас нет.

Европейский регламент 2024/1028 сам по себе не создаёт механизм взыскания — он обязывает государства-члены создать системы регистрации и назначить органы надзора. Пока польский закон не принят, некому ни проверять, ни штрафовать.

Это не означает, что можно расслабиться навсегда: как только CWTON заработает, платформы начнут требовать реальные номера, а у нелегального арендодателя останется ограниченное время на приведение дел в порядок.

Airbnb и Booking — что изменится для объявлений

Платформы обязаны верифицировать номера и убирать «голые» объявления

По регламенту ЕС 2024/1028, платформы краткосрочной аренды несут самостоятельные обязательства:

1. Верификация номеров: платформа должна проверять регистрационный номер через национальный реестр и удалять объявления с недействительными или отсутствующими номерами — как только реестр начнёт работать.
2. Блокировка без номера: объявления без номера в юрисдикциях с обязательной регистрацией — под запретом. Airbnb и Booking.com уже собирают декларации от польских хостов, хотя фактическую верификацию включат только после запуска CWTON.
3. Ответственность платформы: в случае систематических нарушений (значительная доля незарегистрированных объявлений) платформа сама несёт административную ответственность в государстве-члене.

Это означает принципиальный сдвиг ответственности: до сих пор платформы были лишь посредниками; теперь они стали частью системы контроля.

Передача данных о транзакциях властям — автоматически

Это наиболее практически значимое изменение для тех, кто до сих пор не декларировал доходы от краткосрочной аренды.

Отдельная европейская директива DAC7, реализованная в Польше с 1 июля 2024 года, обязывает платформы (Airbnb, Booking.com, OLX и аналоги) ежегодно передавать в Krajową Administrację Skarbową (KAS) данные о транзакциях арендодателей: адрес объекта, количество ночей, сумма полученных платежей, персональные данные хоста. По информации Bankier.pl, в 2026 году фискус автоматически сопоставляет эти данные с декларациями PIT и НДС.

Вывод простой: скрыть доходы от посуточной аренды через крупные платформы — уже невозможно технически.

Польский закон — два конкурирующих проекта в Сейме

Правительственный законопроект UC135 (принят Советом министров 14 июля 2026 года)

Это основной законодательный документ, который сейчас ждёт рассмотрения Сеймом после летних каникул.

Ключевые положения:

• Краткосрочная аренда = гостиничная услуга: любой найм жилья на срок до 30 дней квалифицируется как гостиничная услуга, а не обычная аренда.
• Лимит 6 объектов / 30 мест в одном здании на одного владельца.
• Реестр CWTON: регистрация у гминного чиновника, пошлина 40 злотых.
• Требования безопасности: детекторы дыма, противопожарные меры, базовая доступность (по упрощённым нормам).
• Зоны запрета — исключены: последняя редакция проекта, внесённая 13 июля 2026 года (за сутки до принятия), убрала норму о праве муниципалитетов создавать «зоны запрета» краткосрочной аренды — это стало главным предметом внутриправительственного спора.

Депутатский проект Polska 2050 (druk 2353) — децентрализация и права ТСЖ

Одновременно с правительственным проектом в Сейме с апреля 2026 года рассматривается депутатский проект партии Polska 2050, парламентский документ №2353.

Его концепция принципиально другая:

• Полномочия муниципалитетов: городские советы и гмины вправе самостоятельно устанавливать зоны, где краткосрочная аренда ограничена или полностью запрещена.
• Роль ТСЖ: товарищества собственников жилья (wspólnoty mieszkaniowe) получают право голосовать за запрет краткосрочной аренды в конкретном доме большинством голосов.
• Децентрализация: вместо единого национального подхода — локальные решения в зависимости от условий конкретного города или района.

Конфликт между двумя проектами отражает реальное политическое противоречие: туристические регионы (Краков, Гданьск, Закопане) добиваются права ограничивать «Airbnb-ификацию» жилых кварталов; инвесторы и туристическая отрасль опасаются пёстрой карты несовместимых местных правил. Итоговый закон, скорее всего, будет компромиссом между UC135 и druk 2353. Когда именно — вопрос осенней сессии Сейма.

Что делать владельцу квартиры прямо сейчас

Ситуация неопределённая, но не безнадёжная. Пять конкретных шагов, которые можно сделать уже сейчас:

1. Следите за запуском CWTON. Официальные обновления публикует Министерство спорта и туризма на gov.pl/web/sport. Как только реестр заработает, у вас будет ограниченное время на регистрацию — до начала реальных проверок.

2. Подготовьте документы заранее. Для регистрации в CWTON потребуется: подтверждение права на объект (prawo do dysponowania lokalem), точный адрес, данные о вместимости. Собрать их лучше до открытия реестра.

3. Проверьте настройки на Airbnb и Booking.com. Поле для регистрационного номера уже добавлено в оба личных кабинета. Убедитесь, что ваш профиль актуален — иначе при запуске верификации объявление может быть приостановлено автоматически.

4. Легализуйте налоговую сторону. DAC7 уже работает: Airbnb и Booking ежегодно отчитываются перед польским фискусом о ваших доходах. Если доходы от краткосрочной аренды ранее не декларировались — нужно исправить это сейчас. Ставки при этом не изменились: ryczałt 8,5% на суммы до 100 000 злотых/год или общая шкала — на выбор налогоплательщика.

5. Уточните позицию вашего ТСЖ. Если элементы проекта Polska 2050 войдут в итоговый закон, общее собрание собственников сможет заблокировать краткосрочную аренду в вашем доме. Лучше знать настроения соседей заранее.

Часто задаваемые вопросы

Итог: что это означает для рынка недвижимости Польши

Принятие регламента ЕС 2024/1028 — точка невозврата. Краткосрочная аренда в Польше перестаёт быть серой зоной, даже если окончательный национальный закон ещё не принят. Платформы уже собирают данные и готовятся к верификации; фискус получает сведения о транзакциях автоматически через DAC7; ТСЖ и муниципалитеты — в зависимости от итогов дискуссии в Сейме — могут получить право ограничивать посуточную аренду на уровне отдельного дома.

Для инвесторов в польскую недвижимость это означает рост регуляторного риска в сегменте краткосрочной аренды. Для владельцев единственной квартиры «под туристов» — необходимость разобраться в правилах до того, как за несоблюдение начнут штрафовать.

По нашему опыту работы с клиентами, которые инвестируют в жильё в Варшаве, Кракове и Гданьске, самый частый вопрос сейчас — стоит ли переходить с краткосрочной аренды на долгосрочную. Универсального ответа нет: всё зависит от локации, типа объекта и инвестиционных целей. Принимать это решение лучше на основе актуальных данных рынка, а не под давлением регуляторной паники.

Материал актуален на август 2026 года. Законодательный процесс продолжается.