Краков: 1 678 квартир от застройщиков — распределение цен
Обновлено: сентябрь 2026
В Кракове трёхкомнатная квартира в пересчёте на метр стоит на 29% дешевле студии — это один из самых широких разрывов среди крупных польских городов. При медиане рынка 16 500 зл/м² покупатель семейных форматов получает очевидную премию: за те же деньги трёшка даёт на 35–40% больше площади, чем студия.
Анализ охватывает 1 678 квартир в 32 жилых комплексах от 17 застройщиков на первичном рынке Кракова. Это второй по объёму первичный рынок после Варшавы среди городов в каталоге VT Group. Данные — офертные цены на сентябрь 2026 года.
Содержание
- Распределение цен за м²
- Сколько стоит квартира целиком
- Сроки сдачи новостроек
- Где дешевле, где дороже
- Что можно купить в рамках бюджета
- Предложения VT Group
1. Распределение цен за м²
Краков — город с выраженной полярностью рынка. Медиана в 16 500 зл/м² выглядит сдержанно на фоне Варшавы, но разброс между нижним и верхним перцентилями (37%) говорит о том, что рынок далеко не однороден.
| Перцентиль | Цена, зл/м² | Что это означает |
|---|---|---|
| P10 | 12 500 | Дешевле — только 10% объектов |
| P25 | 14 105 | Нижняя четверть рынка |
| Медиана (P50) | 16 500 | Середина рынка |
| P75 | 19 283 | Верхняя четверть рынка |
| P90 | 23 812 | Дороже — только 10% объектов |
Верхний перцентиль Кракова (23 812 зл/м²) практически совпадает с варшавским (23 840 зл/м²). Краковский премиум-сегмент по цене не уступает столице. Зато средний и нижний сегменты ощутимо доступнее.
2. Сколько стоит квартира целиком
Главный сюрприз краковского рынка — аномальные цены студий. При медиане за м² в 19 259 зл студии здесь самые дорогие среди всех форматов, а их медианная цена — 735 052 зл — почти равна двухкомнатным квартирам (723 410 зл). Большинство студий сосредоточены в центральных районах и ориентированы на рынок Airbnb и студенческую аренду.
| Формат | Кол-во | Медиана цены | Цена за м² |
|---|---|---|---|
| Студии (1 комн.) | 438 | 735 052 зл | 19 259 зл/м² |
| 2-комнатные | 534 | 723 410 зл | 17 027 зл/м² |
| 3-комнатные | 429 | 846 008 зл | 15 000 зл/м² |
| 4-комнатные | 178 | 1 433 150 зл | 16 750 зл/м² |
| 5+ комнат | 29 | 1 068 993 зл | 7 906 зл/м² |
Медианная площадь квартиры — 48,6 м², диапазон от 30,4 м² (P10) до 78,5 м² (P90).
3. Сроки сдачи новостроек
Краковский рынок предлагает хорошую доступность уже готового жилья: 8 проектов сданы досрочно или завершены, и 10 объектов будут переданы покупателям до конца 2026 года.
- Уже сданы / раньше срока — 8 проектов
- 2026 год — 10 проектов
- 2027 год — 6 проектов
- 2028 год — 3 проекта
Доля зарезервированных квартир — 1,8%. Рынок находится в равновесии без признаков перегрева.
4. Где дешевле, где дороже
Краков имеет радиальную структуру, где цены закономерно снижаются по мере удаления от исторического ядра.
Доступные районы: Нова-Хута — бывший промышленный район, сегодня активно джентрифицирующийся, цены 12 000–13 500 зл/м². Прондник-Червоны на севере — один из самых «зелёных» спальных районов, 13 500–15 000 зл/м².
Дорогие районы: Старе-Място — исторический центр, цены от 22 000 зл/м². Казимеж, еврейский квартал с богемной атмосферой. Кроводжа — близость к AGH и университету Ягеллонского. Подробнее о районах — на нашей странице о Кракове.
5. Что можно купить в рамках бюджета
Бюджет ~400 000 зл. На уровне P10 (12 500 зл/м²) за 400 тысяч реально приобрести студию 32 м² в Нова-Хуте или Прондник-Червоны.
Бюджет ~700 000 зл. Медиана двухкомнатной квартиры составляет 723 410 зл — двушка 40–46 м² в районах средней удалённости.
Бюджет ~1 000 000 зл. Трёшка 60–68 м² в Дębniках, Кроводже или Гжегожках, либо двушка в Казимеже под краткосрочную аренду. О механике сделки читайте в полном руководстве по покупке.
6. Предложения VT Group
В каталоге VT Group — 27 объектов первичного рынка Кракова от проверенных застройщиков.
Смотреть все краковские новостройки в каталоге →
Подробнее о городе и районах — на странице о Кракове.
Данные: офертные цены застройщиков из базы VT Group на сентябрь 2026. Не включает вторичный рынок.
Нужна помощь с недвижимостью?
