POLSTR вместо WIBOR: что изменилось в ипотеке в Польше с сентября 2026

С 3 сентября 2026 года PKO Bank Polski и PKO Bank Hipoteczny первыми в Польше начали выдавать ипотечные кредиты с переменной ставкой на основе нового индикатора — POLSTR. До сих пор для расчёта процентов использовался WIBOR, но теперь польский финансовый рынок постепенно переходит на новую систему.

Разбираемся, что такое POLSTR, чем он отличается от WIBOR, станет ли ипотека дешевле и что делать тем, кто уже платит кредит.

1. Что такое POLSTR и чем он отличается от WIBOR

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) — это ставка, по которой банки готовы одолжить деньги друг другу. Она рассчитывается на основе котировок — то есть намерений банков, а не реальных сделок.

POLSTR (Polish Short-Term Rate) — новый индикатор, который рассчитывает Национальный банк Польши (NBP). Его главное отличие: он основан на реальных однодневных межбанковских сделках, а не на декларациях. Это делает его более прозрачным и устойчивым к манипуляциям.

Для ипотечных кредитов используется POLSTR 1M Stopa Składana — составная месячная ставка, которая пересчитывается ежемесячно (а не раз в квартал, как WIBOR 3M).

Текущие значения (на 2 сентября 2026):

• POLSTR 1M Stopa Składana: 3,55%
• WIBOR 3M: 3,82%
• WIBOR 6M: 3,86%

Разница — около 0,25–0,30 процентного пункта в пользу POLSTR.

2. Что изменилось с 3 сентября

PKO Bank Polski стал первым банком, который предлагает новые ипотечные кредиты на базе POLSTR. Это касается только новых договоров — если у вас уже есть ипотека на WIBOR, она пока остаётся без изменений.

Ключевые отличия нового формата:

• Базовая ставка пересчитывается ежемесячно (POLSTR 1M), а не раз в 3 или 6 месяцев (WIBOR 3M/6M). Ваш платёж будет быстрее реагировать на изменения рыночных ставок — как в плюс, так и в минус.
• Ставка основана на реальных сделках, а не на котировках банков.

Пример расчёта от PKO BP (кредит 500 000 zł на 25 лет):

• Маржа банка: 2,59 п.п.
• Итоговая ставка: 6,14% (3,55% + 2,59%)
• Ежемесячный платёж: около 3 264 zł

3. Станет ли ипотека дешевле?

Короткий ответ: не обязательно.

Да, POLSTR сейчас ниже WIBOR примерно на 0,25–0,30 п.п. Но итоговая ставка по кредиту — это не только базовый индикатор. Банк добавляет свою маржу, и именно она определяет конечную стоимость.

Как отмечают эксперты: «Более низкий индикатор может быть частично или полностью компенсирован более высокой маржей». То есть банк может установить маржу на POLSTR-кредите выше, чем на WIBOR-кредите, и разница в индикаторе сведётся к нулю.

При выборе ипотеки важно сравнивать не базовые ставки, а полную стоимость кредита (RRSO — Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), которая включает все расходы: маржу, страховки, комиссии.

4. Что такое spread korygujący (корректирующий спред)

Когда существующие кредиты будут переводиться с WIBOR на POLSTR, банки обязаны применить так называемый spread korygujący — корректирующий спред. Его задача — обеспечить нейтральность перехода: в день конвертации ваш платёж не должен измениться.

Спред рассчитывается как медиана разницы между WIBOR и POLSTR за последние 5 лет. По состоянию на середину 2026 года эта разница составляет около 0,24 п.п.

Проще говоря: если ваш кредит привязан к WIBOR 3M (3,82%), то при переходе на POLSTR (3,55%) банк добавит спред (~0,24%), и итоговая базовая ставка составит примерно 3,79% — практически столько же. В момент перехода вы не должны ни выиграть, ни проиграть.

5. Что с теми, у кого ипотека уже есть

Пока — ничего не меняется. Если ваш кредит привязан к WIBOR, он продолжает работать по старым правилам.

Переход существующих кредитов будет происходить постепенно:

• До конца 2026 года банки ещё могут заключать новые договоры на WIBOR.
• С 1 января 2027 года все новые кредиты с переменной ставкой должны быть на POLSTR.
• WIBOR продолжит публиковаться до 31 декабря 2036 года — для обслуживания существующих договоров.
• Полное прекращение WIBOR — ориентировочно 2037 год.

Для перевода вашего кредита банк пришлёт анекс (дополнение к договору). Внимательно читайте его: проверяйте, что применён корректирующий спред и что итоговая ставка не выросла необоснованно.

6. Какие банки переходят следующими

PKO BP — первый, но не единственный. Все банки в Польше обязаны перейти на POLSTR для новых кредитов до конца 2026 года. Среди тех, кто готовится к запуску в ближайшие месяцы:

• Millennium Bank
• Bank Pekao
• BNP Paribas
• mBank
• ING Bank Śląski

Объём контрактов, уже привязанных к семейству индикаторов POLSTR на финансовом рынке Польши, превышает 18,5 млрд евро. Переход — не эксперимент, а системное решение.

7. Контекст: что происходит на ипотечном рынке Польши

Рынок ипотеки в Польше переживает бум:

• В июле 2026 банки выдали кредитов на рекордные 14,78 млрд zł — рост на 45,3% год к году.
• Средний размер нового кредита во II квартале 2026 — 475 652 zł (+4% к I кварталу).
• Более 36% новых кредитов превышают 500 000 zł.
• Рефинансирование составляет уже более 20% новых выдач.

Базовая ставка NBP остаётся на уровне 3,75% после снижения в марте. Следующее заседание RPP — 8–9 сентября 2026. Если ставка будет снижена, это повлияет и на POLSTR, и на WIBOR — но POLSTR отреагирует быстрее благодаря ежемесячному пересчёту.

8. Что делать, если вы планируете ипотеку

1. Сравнивайте полную стоимость (RRSO), а не только базовую ставку. POLSTR ниже WIBOR, но маржа банка может компенсировать разницу.
2. Учитывайте частоту пересчёта. POLSTR 1M пересчитывается ежемесячно — ваш платёж будет чаще меняться, чем при WIBOR 3M/6M. Это плюс при снижении ставок и минус при росте.
3. Не торопитесь. До конца 2026 года банки предлагают кредиты и на WIBOR, и на POLSTR. С 2027 — только POLSTR. У вас есть время сравнить.
4. Рассмотрите фиксированную ставку. Если вам важна стабильность платежей, кредит с фиксированной ставкой на 5 лет снимает вопрос «WIBOR или POLSTR» полностью.
5. Консультируйтесь с экспертом. Переход на POLSTR — значимое изменение, влияющее на долгосрочное планирование. Мы в VT Group сотрудничаем с лицензированными ипотечными брокерами и поможем подобрать оптимальный вариант.

Что это значит на практике — по ситуациям

Беру ипотеку прямо сейчас

Спрашивайте в банке оба варианта и сравнивайте по RRSO, а не по названию показателя. Если банк предлагает только WIBOR — это нормально до конца года, но уточните, что записано в договоре про будущую замену показателя.

Планирую брать в 2027 году

Скорее всего, выбора уже не будет: новые договоры пойдут на новых показателях. Готовиться отдельно не нужно, механика расчёта платежа для вас не изменится.

Уже плачу ипотеку на WIBOR

Не делайте ничего. Следите за уведомлениями банка. Если придёт письмо о замене показателя — читайте, что меняется в марже: показатель могут заменить, но условия по договору должны остаться сопоставимыми.

Думаю про рефинансирование

Это единственная ситуация, где сейчас есть о чём считать. Если ваш нынешний кредит на WIBOR с высокой маржой, новое предложение на POLSTR может оказаться выгоднее — но считать надо с учётом всех расходов на перекредитование, а не по одной ставке.

Выбираю между плавающей и фиксированной

Реформа на этот выбор не влияет. Фиксированная ставка по-прежнему защищает от роста и лишает выгоды от снижения; плавающая — наоборот. POLSTR меняет только то, от чего считается плавающая часть.

Часто задаваемые вопросы

Читайте также: Ипотека в Польше — полный гид 2026