Рынок недвижимости в Польше 2026: почему квартиры продаются быстрее, а выбор становится меньше

Начало 2026 года получилось неожиданно бурным. Рынок недвижимости, который ещё год назад чувствовал себя неуверенно, вдруг рванул вперёд — сделки пошли одна за другой, ипотека снова стала доступной, застройщики потёрли руки.

Но если присмотреться — картина не такая радостная, как кажется на первый взгляд.

Цены вроде бы стоят на месте. Выбор вроде бы есть. И всё же что-то поменялось. Что-то такое, что сложно объяснить одной цифрой — но легко почувствовать, если ты сейчас в поиске квартиры.

Попробую разобраться. Без оптимизма ради оптимизма — и без лишней паники.

Как прошёл первый квартал: рекорды, которые не радуют

Март 2026 года стал рекордным по количеству ипотечных заявок за последние 18 лет. Это звучит впечатляюще — пока не начинаешь думать, почему так произошло.

Дело не в том, что у людей внезапно появились деньги. Дело в страхе опоздать.

Когда ставки по кредитам начали снижаться в конце 2025-го, рынок оживился. Те, кто откладывал покупку месяцами, начали действовать. Решения, которые раньше принимались неделями, теперь принимались за выходные. Рынок буквально подталкивал людей в спину: *давай, сейчас или никогда.*

В итоге в семи крупнейших городах Польши было продано 14 800 квартир — на 19% больше, чем год назад, и на 17% больше, чем в предыдущем квартале. Лучший результат за два года. Больше всего выросли Лодзь, Варшава и Вроцлав — там продажи превысили средний уровень 2025 года более чем на 20%.

Но вот что важно понимать: это был не органический рост. Это был накопленный спрос, который резко вышел на рынок. Плотину прорвало — и вода хлынула. Вопрос в том, что будет, когда поток схлынет.

Ставки снова пошли вверх — и окно закрылось быстрее, чем ожидалось

Уже в марте ставки по кредитам с периодической фиксацией — а это около 65–75% всего ипотечного рынка — начали расти. Рост примерно на 70 базисных пунктов фактически вернул условия к уровням прошлого года.

Что это значит на практике? Очень просто.

Ещё вчера банк одобрял тебе одну сумму. Сегодня — меньше. А значит, квартиры, которые ещё недавно были в твоём бюджете, теперь вышли за его пределы — даже если их цена не изменилась ни на злотый.

Именно это и есть главная ловушка текущего момента: цены стоят, а доступность падает.

Цены не растут — но это не та новость, которую ты хочешь услышать

В большинстве городов цены выросли на 1–2% или вообще не изменились. Звучит хорошо. Но давай разберём, что за этим стоит.

В Варшаве, например, средняя цена квадратного метра выросла на 7% всего за три месяца. Но это не классический рост рынка. Просто на продажу вышло больше дорогих проектов — и они потянули среднее значение вверх.

При этом происходит кое-что менее заметное, но куда более важное: с рынка исчезают самые доступные квартиры. Их покупают первыми. Всегда. И на их место приходят объекты дороже.

В Гданьске за три месяца количество самых бюджетных квартир сократилось почти на четверть, а минимальный ценовой порог вырос примерно на 7%. Похожая история в Варшаве и Познани.

Итог: средняя цена «стабильна», но реальный вход на рынок дорожает. Тихо, незаметно — но дорожает.

Отдельная история — непроданные квартиры. Их сейчас около 26% от общего объёма готового жилья. Именно они удерживают цены от резкого роста: застройщики вынуждены давать скидки, чтобы двигать остатки. Но как только этот запас рассосётся — тормозов не останется.

Предложение сокращается — и это главный сигнал

Пока покупатели ускорились, застройщики сделали ровно наоборот: начали тормозить.

В большинстве крупных городов объём новых запускаемых проектов ниже, чем в среднем за 2025 год. Логика простая: зачем строить новое, если старое ещё не продано? Плюс растущая неопределённость, удорожание финансирования, геополитические риски.

Исключение — Краков, где активность застройщиков остаётся высокой.

Варшава уже перешла в режим «рынка продавца»: время продажи квартиры сократилось до менее чем четырёх кварталов. В других городах ситуация пока мягче — но тренд один и тот же.

Если говорить просто: сегодня выбор ещё есть. Завтра его может стать меньше.

Что будет во втором квартале

Эксперты сходятся: охлаждение придёт. Спрос останется, но уже не такой горячий, как в начале года.

Часть сделок, которые закроются в апреле-июне — это ещё «хвост» рекордного первого квартала: люди получили одобрение по ипотеке раньше, а сделку оформляют сейчас. Новых покупателей будет меньше — ставки выросли, кредитоспособность упала, внешние риски никуда не делись.

К внешним рискам относится и геополитика. Напряжённость в Персидском заливе влияет на нефть, нефть влияет на инфляцию, инфляция влияет на ставки. Цепочка длинная, но реальная.

Со стороны предложения резкого роста тоже не ожидается — застройщики осторожничают.

В результате: новых квартир будет меньше, непроданных — больше, конкуренция за покупателя сохранится. Это будет сдерживать резкий рост цен. Но легче от этого не станет — потому что главный барьер уже не цена, а доступность кредита.

Покупать сейчас или подождать?

Честный ответ — зависит от твоей ситуации. Но вот логика, которая помогает думать.

Подождать имеет смысл, если:

— у тебя слабая кредитоспособность и ты рассчитываешь, что ставки снизятся
— тебе не критично время — ты не теряешь деньги, пока ждёшь
— ты ещё не определился с районом, метражом, форматом

Покупать сейчас стоит рассматривать, если:

— у тебя уже есть одобрение по ипотеке на хороших условиях
— ты нашёл конкретный объект, который тебя устраивает
— ты понимаешь, что условия могут стать хуже — и готов на это реагировать

Главный риск сейчас — не рост цен. Главный риск — что через несколько месяцев банк одобрит тебе меньше, а хороших вариантов в бюджете останется ещё меньше.

Что будет с ценами в ближайшие месяцы

Прогноз умеренный: в большинстве городов ожидается стагнация или рост на уровне инфляции. Резкого обвала не будет — рынок замедляется, но не падает.

Исключения — Варшава и Гданьск, где ограниченное предложение может дать более заметный рост.

Но главная мысль не в цифрах. Даже если цены не вырастут — покупать будет сложнее. Потому что доступность жилья определяется не только ценником, но и тем, сколько банк готов тебе дать.

Коротко о главном

Рынок не падает. Он становится жёстче.

В 2022 году было другое: рынок остывал после перегрева, цены снижались, можно было торговаться. Сейчас другая история — рынок замедляется после роста, и условия входа тихо ухудшаются.

Ликвидные квартиры уходят быстро. Доступных вариантов становится меньше. И времени на долгие раздумья — тоже.

Выигрывает не тот, кто ждёт идеального момента. Выигрывает тот, кто понимает, что происходит — и принимает решение осознанно.