Новые квартиры дорожают не везде. Где в Польше цены продолжают расти в начале 2026 года

В нескольких ключевых агломерациях на рынок одновременно вышло много дорогих квартир. Именно это и подтолкнуло средние показатели вверх.

Дорогие проекты меняют статистику

Согласно предварительным данным BIG DATA RynekPierwotny.pl, в январе в ряде крупнейших городов Польши девелоперы вывели на продажу значительный пул квартир из верхнего ценового сегмента. В результате средняя цена за квадратный метр выросла, хотя реального скачка стоимости большинства объектов не произошло.

Эксперты подчеркивают: рост средних цен не всегда означает, что жилье стало объективно дороже. Часто это следствие того, что в продаже появляется больше квартир премиального уровня — в лучших локациях и с более высоким стандартом.

Варшава: рекорды за счет дорогого сегмента

Наиболее наглядно эта тенденция видна в Варшаве. В январе на столичный рынок вышли новые проекты со средней ценой около 20,7 тыс. злотых за кв. м. В результате доля квартир стоимостью свыше 20 тыс. злотых за квадрат выросла с 24 до 26 процентов.

Средняя цена всех новых квартир в Варшаве увеличилась примерно на 1 процент и впервые превысила уровень 18,6 тыс. злотых за кв. м. При этом значительная часть этого роста объясняется именно структурными изменениями, а не массовым повышением цен.

Труймясто, Краков и Силезия: тот же сценарий

Похожая ситуация сложилась и в других крупных агломерациях. В Труймясто средняя цена новых квартир превысила 17,7 тыс. злотых за кв. м, в Кракове — 16,9 тыс., а в Верхнесилезско-Заглембовской метрополии приблизилась к 11,4 тыс. злотых.

Во всех этих случаях рост также составил около 1 процента и был связан с увеличением доли дорогих квартир в общем предложении.

Особенно выделяется Труймясто. Еще год назад квартиры с ценой выше 20 тыс. злотых за квадратный метр составляли около 24 процентов рынка, а сегодня их доля достигла уже 34 процентов. Для сравнения: в Варшаве этот показатель вырос с 22 до 26 процентов, а в Кракове — с 11 до 13 процентов. Это означает, что средние цены в Труймясте все сильнее «подтягиваются» вверх за счет апартаментов в лучших прибрежных локациях.

Где цены взяли паузу

Не все города пошли по пути роста. В Познани и Лодзи в январе также появились более дорогие объекты, но их оказалось недостаточно, чтобы повлиять на среднюю цену всего предложения. Впервые за три месяца рынок там показал стабилизацию.

В Познани средняя цена удержалась на уровне около 14 тыс. злотых за кв. м, а в Лодзи — примерно 11,5 тыс. злотых. Стабильной остается ситуация и во Вроцлаве, где уже четвертый месяц подряд средняя цена новых квартир составляет около 15,2 тыс. злотых за квадрат.

Если смотреть в годовом разрезе, картина становится еще понятнее. Только в Лодзи цены практически не изменились по сравнению с январем 2025 года. В остальных мегаполисах рост сохраняется: около 2 процентов в Кракове и Верхнесилезско-Заглембовской агломерации, 4 процента в Познани и Вроцлаве, 5 процентов в Варшаве и сразу 11 процентов в Триместье.

Дешевые квартиры исчезают быстрее всего

Отдельная тема — доступность более бюджетного жилья. Январь принес оживление продаж, и это быстро сказалось на предложении квартир в нижних ценовых диапазонах.

В Варшаве количество квартир с ценой от 12 до 15 тыс. злотых за кв. м сократилось примерно на 3 процента, а в Труймясто — более чем на 5 процентов. По словам аналитиков, это тревожный сигнал для покупателей, которые внимательно считают бюджет: самые доступные квартиры уходят с рынка быстрее остальных.

В Кракове ситуация пока выглядит иначе — там предложение в диапазоне 12–15 тыс. злотых за квадрат, наоборот, выросло более чем на 6 процентов. Однако квартиры дешевле 10 тыс. злотых за кв. м практически исчезли, что хорошо показывает, как быстро смещается нижняя граница цен.

В Варшаве и Труймясто отдельные предложения около 10 тыс. злотых за квадрат все еще встречаются, но, как правило, речь идет о менее привлекательных районах или объектах с более низким стандартом.

Что это значит для покупателей

Начало 2026 года не принесло ценовой революции на рынке первичной недвижимости в Польше. Однако оно четко показало, что рынок вступает в фазу селективного роста. Средние цены все чаще растут не из-за общего подорожания, а из-за выхода на рынок дорогих проектов в топовых локациях.

Для покупателей это означает одно: ключевым фактором становится скорость реакции и внимательный анализ структуры предложения. Именно она сегодня все чаще определяет, растут ли средние цены или остаются на месте.