Покупка недвижимости в Польше: полное руководство по расходам и этапам сделки в 2025 году
Если вы хоть раз задумывались о покупке недвижимости в Польше, то знаете: за красивыми фотографиями и безупречно оформленными объявлениями часто скрывается совсем другая реальность. На первый взгляд кажется, что всё предельно просто — нашёл квартиру, подписал бумаги, передал деньги. Но на практике путь от первых просмотров до ключей в руках напоминает небольшую бюрократическую экспедицию, где каждый шаг имеет свои правила, подводные камни и обязательные расходы.
Это руководство подготовлено на основе реальной практики VT Group Real Estate Services. Здесь собраны актуальные цифры, юридические пояснения и понятная последовательность этапов, через которые проходит каждый, кто решает купить недвижимость в Польше — без иллюзий, но с полной ясностью.
1. Поиск объекта и работа агентства недвижимости
Поиск подходящей квартиры — это не просто просмотр объявлений. У каждого объекта есть своя юридическая и техническая история: кто является собственником, что записано в księga wieczysta, есть ли ипотеки или ограничения, какие доли в земле закреплены за локалом, а также в каком состоянии находится само здание и управляющая компания.
Задача риэлтора — помочь покупателю разобраться во всех этих нюансах: объяснить сильные и слабые стороны вариантов, отсечь объекты с рисками и организовать просмотры тех, что действительно подходят по бюджету, целям и ожиданиям. Риэлтор анализирует локацию, ликвидность, ситуацию в районе и возможные будущие расходы.
Когда клиент выбирает конкретную квартиру, начинается юридическая проверка. Анализируются разделы II–IV księga wieczysta, сверяется право собственности, отсутствие ограничений и ипотек, проверяются документы от wspólnota mieszkaniowa или spółdzielnia и соответствие данных реальному состоянию объекта. Мы выполняем проверку только после того, как клиент проявил интерес к объекту — чтобы не нагружать его лишней бюрократией заранее.
Риэлтор VT Group сопровождает покупателя на всех ключевых этапах: подбирает варианты, ведёт переговоры по цене и условиям, проверяет документы, объясняет структуру договоров и присутствует на нотариальном акте. Это помогает избежать ошибок, получить более выгодные условия и защитить покупку от юридических рисков.
Комиссия агентства составляет 2%–3% нетто. На первичном рынке комиссия равна 0% только в тех проектах, где застройщик официально сотрудничает с нами и выплачивает вознаграждение.
Грамотный торг и профессиональное сопровождение часто позволяют покупателю компенсировать значительную часть расходов на услуги агентства — за счёт правильно согласованных условий сделки.
2. Проверка кредитоспособности и ипотека
Прежде чем смотреть квартиры, ездить на просмотры и выбирать район, нужно сделать один самый важный шаг — проверить свою кредитоспособность. Это базовая точка старта для каждого, кто планирует ипотеку в Польше.
Почему это так важно? Потому что именно банк решает, какую сумму кредита он готов вам предоставить. И уже от этой суммы зависит ваш реальный бюджет покупки, стратегия поиска, выбор района и даже тип объекта. Многие покупатели тратят недели или даже месяцы на просмотры вариантов, которые им финансово не подходят — просто потому, что начинают процесс не с того конца.
Правильная последовательность всегда одна:
1. кредитоспособность → 2) стратегия → 3) подбор объектов.
Профессиональный ипотечный консультант оценивает ваши доходы, стаж, тип договора, семейную ситуацию, валюту заработка, кредитную историю и существующие обязательства. Затем он подбирает банк с наиболее выгодными условиями. Это экономит время, снижает вероятность ошибок и ускоряет процесс получения кредита.
Ориентировочные расходы, связанные с ипотекой:
• Проверка кредитоспособности и сопровождение ипотечного консультанта — бесплатно.
• Оценка недвижимости (wycena) банка: 450–620 zł.
• Страхование недвижимости: 540–750 zł в год.
• Страхование жизни — по требованию банка (обычно на 3–5 лет).
После получения расчёта кредитоспособности вы точно понимаете:
• какой у вас бюджет;
• какую сумму можно внести как взнос;
• сколько банк готов кредитовать;
• какой ежемесячный платёж будет комфортным;
• какие районы и объекты стоит рассматривать, а какие лучше сразу исключить.
Так процесс покупки становится продуманной стратегией, а не хаотичным перебором объявлений.
3. Предварительный договор (Umowa przedwstępna)
Предварительный договор — это основа будущей сделки. В нём фиксируются цена, сроки, форма оплаты, размер задатка или аванса, а также основные обязательства сторон. Его задача — защитить покупателя и продавца на период между договорённостью и финальным нотариальным актом.
Формы договора:
• простая письменная — бесплатно
• нотариальная (akt notarialny) — 1 600–2 800 zł + VAT
Что важно знать о задатке и авансе
В Польше существуют два вида предоплаты: zadatek (задаток) и zaliczka (аванс). Их нередко путают, хотя юридически работают они совершенно по-разному.
Zadatek (задаток) — гарантия сделки
Задаток подтверждает серьёзность намерений покупателя и служит инструментом защиты от недобросовестных действий продавца.
Если продавец отказывается от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Если отказывается покупатель — задаток остаётся у продавца.
Именно поэтому задаток дисциплинирует обе стороны и защищает покупателя от ситуации, когда продавец внезапно передумает или продаст объект другому.
Zaliczka (аванс) — обычная предоплата
Аванс не несёт юридической защиты.
Если сделка не состоится по любой причине, аванс возвращается в той же сумме — без штрафов, удвоений и какой-либо ответственности сторон.
Проще говоря, zaliczka — это лишь временная «бронь денег», но никак не гарантия сделки.
Что лучше: задаток или аванс
• если вы уверены в объекте — выбирайте zadatek
• если продавец отказывается принимать задаток — это повод насторожиться
• аванс чаще применяется на первичном рынке, где структура сделок отличается
На вторичном рынке 95% сделок в Польше проходят именно с zadatek.
Нужен ли нотариус
Задаток можно оформить и в простой письменной форме — закон это допускает.
Но нотариальный вариант даёт более высокий уровень защиты.
Нотариальная форма особенно рекомендуется, если:
• сумма задатка большая;
• продавец вызывает сомнения;
• покупатель берёт ипотеку (банки часто требуют нотариальный договор);
• покупателю нужна возможность в суде принудить продавца к заключению основного договора.
Итог
• zadatek — реальная защита: если продавец нарушит условия, он обязан вернуть двойную сумму
• zaliczka — только предоплата, без гарантий
• предварительный договор может быть письменным или нотариальным
• при ипотеке нотариальный договор часто обязателен
• правильный выбор типа предоплаты помогает избежать конфликтов и финансовых потерь
4. Разрешение MSWiA (для граждан вне ЕС)
Для граждан стран за пределами ЕС разрешение требуется при покупке:
• отдельного частного дома,
• дуплекса (bliźniak),
• квартиры, к которой относится доля в земле или дороге.
Официальная госпошлина: 1 570 zł.
Полное сопровождение (юрист, переводы, документы): 4 000–7 000 zł.
Сроки рассмотрения: 3–6 месяцев, в отдельных случаях — дольше.
Если квартира не включает долю в земле, разрешение не требуется.
5. Финальный нотариальный акт (Umowa przeniesienia własności)
Финальный нотариальный акт — это основной документ, который официально подтверждает переход права собственности. На этом этапе нотариус оформляет передачу прав, регистрирует ипотеку и перечисляет все обязательные налоги и сборы. Это завершающий и один из самых важных этапов всей сделки.
Ниже приведён пример расчёта нотариальных расходов при покупке квартиры стоимостью 1 000 000 zł с ипотекой 800 000 zł (20% взнос, 80% кредит).
Такса нотариуса (wynagrodzenie):
• сниженная такса: 2 500 zł (нетто)
• VAT 23%: 575 zł
• всего: 3 075 zł (brutto)
Акт установления ипотеки (ustanowienie hipoteki):
• 700 zł (нетто)
• VAT: 161 zł
• всего: 861 zł
Фиксированный PCC (dot. hipoteki):
• 19 zł
Судебные сборы (opłaty sądowe):
• 200 zł — внесение права собственности
• 200 zł — внесение ипотеки
• всего: 400 zł
KAS (opłata skarbowa):
• 5 zł
Копии актов и выписок (wypisy aktu):
• ориентировочно 900 zł
Дополнительные расходы:
• доверенность (если требуется): 150–240 zł
• нотариальный депозит — по договорённости
Итоговая стоимость нотариальных услуг
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Такса нотариуса (с VAT) | 3 075 zł |
| Акт ипотеки (с VAT) | 861 zł |
| PCC фиксированный | 19 zł |
| Судебные сборы | 400 zł |
| KAS | 5 zł |
| Копии актов | 900 zł |
| Итого | ≈ 5 260 zł |
Ориентировочный итог
При покупке квартиры за 1 000 000 zł с ипотекой 800 000 zł общие нотариальные расходы обычно составляют 5 000–6 200 zł.
Точная сумма зависит от количества копий, структуры сделки, особенностей договора и предоставляемых нотариусом скидок.
6. Налог PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych)
Ставки PCC в 2025 году:
• 0% — при первой покупке на вторичном рынке
• 2% — при покупке вторичной недвижимости, если это не первая сделка
• 1% — при cesji (цессии прав)
• 0% — на первичном рынке
• 6% — для инвесторов, покупающих шестую и последующие квартиры в рамках одной инвестиции и облагающих сделку VAT
Ставка 6% не касается обычных покупателей — она применяется только к крупным инвесторам, работающим в рамках одной конкретной инвестиции.
Налог PCC оплачивается у нотариуса в день сделки, и нотариус сам передаёт его в налоговую инспекцию.
7. Присяжный переводчик
Если покупатель не владеет польским языком, присутствие присяжного переводчика обязательно.
Стоимость услуги: 300–400 zł за час.
Средняя длительность нотариального акта: 1,5–2 часа.
8. Техническая приёмка новостройки
Техническая приёмка — обязательное обследование квартиры перед подписанием акта приёма.
Стоимость: 370–620 zł.
Инженер проверяет качество отделки, работу коммуникаций, вентиляцию, состояние окон, дверей и сантехники. Все выявленные недостатки застройщик обязан устранить до передачи квартиры покупателю.
9. Ремонт и отделка
Средняя стоимость ремонта «под ключ» составляет 2 450 zł/м².
Можно заказать как частичный, так и полный ремонт.
VT Group сотрудничает с проверенными строительными бригадами по всей Польше и помогает подобрать исполнителей под любой бюджет и стиль.
10. Дизайн-проект
Стоимость услуг дизайнера:
• консультация — от 400 zł
• частичный проект — от 1 200 zł
• полный дизайн-проект — от 2 500 zł
Грамотный дизайн помогает избежать лишних расходов, улучшает функциональность жилья и повышает ликвидность объекта при последующей продаже или аренде.
11. Годовой налог на недвижимость
Ставку налога устанавливает местная гмина.
Средний размер платежа составляет 100–320 zł в год.
Этот налог не связан с коммунальными услугами и оплачивается отдельно.
![Лучшие районы для жизни во Вроцлаве: где стоит жить, а каких мест лучше избегать? [2025]](https://vtgroup-realestate.com/wp-content/uploads/2025/07/vtgroup-realestate.com-2025-1e98cbf3052139f6f35c4feb0a25cc1e-360x240.jpg)
![Лучшие районы для жизни во Вроцлаве: где стоит жить, а каких мест лучше избегать? [2025]](https://vtgroup-realestate.com/wp-content/uploads/2025/07/vtgroup-realestate.com-2025-1e98cbf3052139f6f35c4feb0a25cc1e-720x480.jpg)
