Кооперативное жильё в Польше (spółdzielcze własnościowe) в 2025 году: что это такое и стоит ли его покупать?
В Польше до сих пор встречаются квартиры, находящиеся в кооперативной собственности. Это специфическая форма владения жильём, которая имеет свои плюсы и минусы. В этой статье мы подробно разберём, что такое кооперативная жильё в Польше, можно ли его продать, унаследовать или перевести в полную собственность.
Кооперативные квартиры в Польше бывают двух типов:
1. Кооперативная аренда (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu) – жильё, переданное жильцу кооперативом, но не принадлежащее ему. Такой квартирой нельзя распоряжаться свободно: её нельзя продать, подарить или передать по наследству.
2. Кооперативная собственность (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) – более выгодный вариант. Он также не является полноценной частной собственностью, но позволяет продавать, сдавать в аренду и передавать по наследству. Более того, такую квартиру можно заложить в банке, если в её отношении открыта земельная книга.
Кооперативное жильё принадлежит жилищному кооперативу и его владельцы обладают только определёнными правами на пользование. Это главное отличие от обычной частной собственности, где владелец обладает полным контролем над квартирой.
Кооперативная квартира и земельная книга
В Польше наличие земельной книги (księga wieczysta) не является обязательным для кооперативных квартир. Однако она играет важную роль, особенно если планируется продажа или ипотека.
Кооперативная квартира с земельной книгой
Если у квартиры есть земельная книга, её статус приближается к полноценной частной собственности. Это значит, что:
• Её легче продать, так как потенциальные покупатели могут проверить правовой статус недвижимости.
• Можно взять ипотеку, поскольку банк оформит залог на недвижимость.
Кооперативная квартира без земельной книги
Если у квартиры нет земельной книги, её продажа может вызвать сложности. Покупатель не сможет проверить юридический статус жилья, а банк не выдаст ипотеку, пока книга не будет открыта.
При продаже такой квартиры потребуется предоставить:
• Нотариальный акт о правах продавца.
• Решение суда или нотариуса о наследовании, если квартира получена по наследству.
• Справку от кооператива о наличии кооперативного права собственности.
• Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и коммунальным услугам.
Важно: если квартира приобретается в ипотеку, земельную книгу можно открыть после подписания нотариального акта.
Чем отличается кооперативная собственность от полной частной собственности?
Ключевые различия между этими двумя формами владения:
| Критерий | Полная собственность | Кооперативная собственность |
|---|---|---|
| Возможность продажи | Можно продать в любой момент | Можно продать, но требуется нотариальный акт |
| Возможность передачи по наследству | Да | Да |
| Возможность сдачи в аренду | Да | Да |
| Возможность изменения назначения помещения | Да | Требуется согласие кооператива |
| Возможность капитального ремонта | Без ограничений | Требуется согласие кооператива |
| Возможность залога (ипотеки) | Да | Да, но только если есть земельная книга |
Как видно, основное ограничение кооперативного жилья – необходимость согласования многих решений с жилищным кооперативом.
Как перевести кооперативную квартиру в частную собственность?
Процедура перевода кооперативной собственности в полную включает несколько этапов:
1. Подача заявления в жилищный кооператив. В заявлении указывается просьба о переводе квартиры в частную собственность.
2. Принятие решения кооперативом. Кооператив обязан рассмотреть заявление в течение 6 месяцев.
3. Оформление нотариального акта. Если кооператив даёт согласие, оформляется нотариальный акт передачи права собственности.
4. Внесение изменений в земельную книгу. Окончательный шаг – регистрация нового права в земельной книге.
Общая стоимость процедуры – около 2000 злотых. Она включает нотариальные сборы, судебные издержки и другие административные расходы.
Кооперативная квартира и земельный участок
Перед переводом квартиры в частную собственность важно выяснить, кому принадлежит земля под зданием. Варианты могут быть разными:
• Кооперативу – тогда проблем нет, и процесс перевода проходит без сложностей.
• Городу или государству – потребуется оформление договора аренды земли или её выкуп.
Также необходимо погасить все задолженности перед кооперативом, включая долю в кооперативном кредите на строительство.
Как продать кооперативную квартиру?
Продажа кооперативного жилья происходит по тем же правилам, что и продажа обычной квартиры, но с рядом особенностей:
• Сделка оформляется у нотариуса.
• Если у квартиры нет земельной книги, покупатель должен самостоятельно проверять документы на неё.
• Кооператив может взимать небольшую плату за внесение нового собственника в реестр.
Налог при продаже составляет 19% от прибыли, но его можно избежать, если с момента покупки прошло более 5 лет.
Кооперативная собственность и наследование
Кооперативная собственность может передаваться по наследству на общих основаниях. Это значит, что:
• Наследниками могут стать лица, указанные в завещании или наследующие по закону.
• После смерти владельца родственники, проживавшие с ним, могут оставаться в квартире ещё 3 месяца.
• Супруг (супруга) умершего автоматически становится новым владельцем, если не было раздела имущества.
Однако, если квартира находилась в арендном кооперативном владении, передача по наследству невозможна.
Стоит ли покупать кооперативную квартиру?
Кооперативное жильё может быть выгодной покупкой, особенно если цена ниже рыночной. Однако стоит учитывать нюансы:
Плюсы:
✅ Часто дешевле, чем квартиры с полной собственностью.
✅ Можно продать, сдать в аренду, передать по наследству.
✅ Возможность перевода в полную собственность.
Минусы:
❌ Не всегда есть земельная книга, что затрудняет продажу и ипотеку.
❌ Ограничения в правах на квартиру (например, на перепланировку).
❌ Кооператив может менять правила и вводить дополнительные платежи.
Важно учитывать, что кооперативное жильё постепенно уходит в прошлое. С 2007 года в Польше запрещено создание новых кооперативных прав на квартиры, и такие квартиры можно купить только на вторичном рынке.
Если ты рассматриваешь покупку кооперативной квартиры, убедись, что у неё есть земельная книга и нет юридических проблем. Это повысит ликвидность недвижимости и упростит будущую продажу.
