Что такое индекс рентабельности инвестиций (ROI)?
Вы хотите купить недвижимость в аренду, но не знаете, будет ли это выгодно? В инвестиционном мире одним из важнейших инструментов оценки рентабельности является показатель рентабельности инвестиций. Из этой статьи вы узнаете, что такое индекс доходности, как его рассчитать и на что обратить внимание, чтобы достичь ожидаемых финансовых результатов.
Для чего используется и как рассчитывается показатель ROI?
Согласно словарному определению, инвестиции — это «выделять финансовые средства на увеличение или восстановление активов». Таким образом, приоритетом для любого инвестора является то, сколько денег он должен потратить, чтобы получить удовлетворительную отдачу от инвестиций. Проще говоря, сколько средств необходимо вложить, чтобы инвестированный капитал не оказался выше потенциальной прибыли?
В поиске ответа на этот вопрос помогает показатель ROI — Return on Investment, показатель рентабельности инвестиций. Это позволяет оценить эффективность инвестиций путем сравнения ожидаемой прибыли с понесенными затратами. Он рассчитывается по формуле: прибыль, деленная на затраты x 100%.
Показатель рентабельности инвестиций показывает, какой процент прибыли был получен от инвестиций по отношению к первоначально инвестированной сумме. Чем выше рентабельность инвестиций, тем выгоднее инвестиции.
Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость?
«Сданная недвижимость — это курица, несущая золотые яйца». «Инвестирование в недвижимость — это простой способ получить прибыль, не ходя на работу». Кто не сталкивался с такими заголовками статей или мнениями друзей? Вложение капитала в арендуемое жилье часто мифологизируется и изображается как безопасный и надежный путь к пассивному доходу. Поэтому это стало одним из любимых способов инвестирования среди поляков. Однако для оценки реальной рентабельности таких инвестиций необходимо рассчитать их рентабельность.
В этом случае формула ROI выглядит следующим образом:
Годовой доход от аренды минус расходы на содержание недвижимости, разделенный на общую стоимость инвестиций х 100%.
Прибыль от инвестиций в данном случае составляет годовой валовой доход от аренды. Из него должны быть вычтены все расходы, необходимые для содержания недвижимости. Они будут, в частности:
- административные сборы (арендая плата),
- коммунальные платежи,
- стоимость страхования имущества,
- налоги (на землю и недвижимость).
В данной формуле знаменателем является цена покупки недвижимости. Однако стоит помнить, что она включает в себя не только стоимость самой квартиры, но и дополнительные расходы, такие как нотариальные сборы, комиссия для агента по недвижимости или налоги, связанные с покупкой. Вы также должны обустроить помещение, часто ремонтировать его. Эти расходы, в зависимости от того, покупаете ли вы квартиру у застройщика или на вторичном рынке, могут составлять от 10 до 20% от стоимости недвижимости.
Стоимость кредита и рентабельность инвестиций
При расчете рентабельности инвестиций очень важно, покупаете ли вы недвижимость за наличные или с кредитом. Если вы используете ипотеку, имейте в виду, что ежемесячный платеж состоит из основной части и процентов. Таким образом, к стоимости инвестиций необходимо добавить расходы, связанные с обслуживанием кредита, такие как проценты, комиссионные или страховка. Они должны быть включены в качестве постоянных расходов.
Вы также можете финансировать текущую предпринимательскую деятельность, например, овердрафтом. Таким образом, вы можете получить кредит на покупку недвижимости, если это покупка компании.
Какие расходы не учитывать при расчете рентабельности инвестиций?
Во-первых, депозит, который обычно подлежит возврату. Возможно, ваш арендатор нанесет ущерб в квартире, за который вам придется вычесть часть или весь залог. Однако эти меры не являются регулярным доходом от аренды и не должны учитываться при расчете доходности.
Во-вторых, не учитываются личные расходы, такие как время, затраченое на управление недвижимостью. Для вас это, безусловно, имеет большую ценность, но не имеет прямого отношения к эксплуатационным расходам инвестиций.
Рентабельность инвестиций и амортизация
К первоначальным расходам на покупку недвижимости мы включили расходы на ремонт и оборудование. Но время от времени квартиру нужно будет обновлять, возможно, ее нужно будет переделать. Оборудование — мебель, электрооборудование — также будет изнашиваться и нуждается в ремонте или замене. Такое постепенное использование основных средств называется амортизацией, и считается, что для новых зданий и жилых помещений она составляет около 1,5% в год. Для квартир на вторичном рынке, которые используются более 5 лет, этот показатель увеличивается до 10%.
Амортизация может быть, но не обязательно учитывать при расчете рентабельности инвестиций.
Рентабельность инвестиций и простои аренды
Еще одна альтернативная вещь, которую можно, но не нужно учитывать при расчете рентабельности инвестиций, — это количество месяцев в году, когда недвижимость приносит прибыль. В приведенной выше формуле мы предположили, что это 12 месяцев. Если вы планируете долгосрочную аренду, и вы мечтаете о семье или работающих людях, которые ценят стабильность и долгосрочные контракты, это не исключено. Однако, если вы хотите сосредоточиться на краткосрочной аренде или сдать недвижимость студентам, вам придется считаться с простоями, например, на время отпуска.
В случае простоев, когда квартира пустует, доход от аренды снижается, что повлияет на фактическую рентабельность инвестиций. Поэтому стоит подумать о том, следует ли учитывать возможные перерывы в аренде при расчете окупаемости, чтобы получить более реалистичную картину прибыли.
Пример расчета рентабельности инвестиций для сдаемой в аренду недвижимости
Ипотечным кредитом вы финансируете покупку недвижимости с первичного рынка за 450 тысяч злотых. Дополнительные первоначальные расходы плюс стоимость оборудования квартиры составляют 40 тысяч злотых. Кредитный платеж составляет ежемесячные расходы в размере 2,9 тыс. злотых. Плата за аренду, счета за коммунальные услуги и т.д. — еще 1,5 тыс. злотых. Вы оценили стоимость аренды в 4 тысячи злотых в месяц.
Рентабельность инвестиций составляет около -0,98%, что означает, что инвестиции почти на уровне рентабельности, но приносят минимальный убыток. Чтобы получить положительный доход, рассмотрите возможность немного более высокой арендной платы или оптимизации расходов, связанных с кредитом и эксплуатацией недвижимости.
Также имейте в виду, что расчет относится к кредитуемой недвижимости, которая через некоторое время станет вашей собственностью. ROI не учитывает этот факт. А когда вы вычитаете из расходов размер взноса, показатель рентабельности инвестиций увеличится примерно до 6,12 %.
