Варшава обогнала Париж и Милан по инвестициям в недвижимость

Согласно отчету компании CBRE Group, Варшава заняла третье место среди самых привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость в 2026 году.

Первое место занял Лондон, второе — Мадрид.

При этом столица Польши поднялась в рейтинге по сравнению с прошлым годом и обогнала такие города, как Париж, Милан и Барселона.

По оценке аналитиков, это говорит о том, что Варшава укрепляет свои позиции и всё увереннее конкурирует с крупнейшими рынками Европы.

Исследование основано на опросе инвесторов, которые оценивали, какие города, по их мнению, могут показать наибольшую доходность в недвижимости в 2026 году (за пределами их внутренних рынков).

Как отмечают авторы отчета, Варшава уже перестала восприниматься исключительно как региональный центр Центральной и Восточной Европы. Сегодня она всё чаще рассматривается наравне с развитым рынком Западной Европы.

По словам представителей CBRE Group, ключевую роль здесь играют несколько факторов: стабильная экономика, хорошие прогнозы роста и устойчивый спрос на аренду.

Польша — крупнейшая экономика региона

Отдельно в исследовании оценивались и страны.

Как отмечают аналитики, результаты по городам во многом отражают общую ситуацию на национальном уровне.

Польша уже третий год подряд занимает третье место среди самых перспективных стран для инвестиций в недвижимость.

Лидером в 2026 году стала Испания — почти половина опрошенных инвесторов назвали её рынком с наибольшим потенциалом доходности.

На втором месте — Великобритания, на четвёртом — Италия. Пятёрку замыкает Германия.

Аналитики объясняют интерес к Испании сильной экономикой, развитым туристическим сектором и высоким спросом на жильё. При этом во многих сегментах цены там всё ещё остаются ниже среднего по Европе.

В Великобритании и Италии инвесторов привлекают финансовая стабильность, ограниченное предложение новых проектов и потенциал отдельных регионов.

Исследование «European Investor Intentions Survey 2026» проводилось с 4 ноября по 3 декабря 2025 года. В нём приняли участие 698 инвесторов со всего мира.

Компания CBRE Group является крупнейшей консалтинговой компанией в сфере коммерческой и инвестиционной недвижимости. В ней работает более 140 000 сотрудников, а офисы расположены более чем в 100 странах.

Что это значит на практике

Если перевести сухие цифры на простой язык, вывод довольно понятный.

Варшава уже перестала быть «альтернативным рынком». Она становится полноценным игроком на европейской арене.

А это, как правило, означает одно: интерес к рынку растёт — и вместе с ним со временем растут цены и конкуренция за качественные объекты.

Как инвестировать в недвижимость Варшавы: практические ориентиры

Место в рейтинге CBRE — это сигнал, но не инструкция. Чтобы вложение действительно приносило доход, важно разобраться в деталях.

Какие районы дают наибольшую отдачу

Инвесторы, ориентированные на стабильный арендный доход, чаще всего рассматривают три района:

• Śródmieście (Средместье) — деловой и туристический центр. Аренда здесь дороже всего, но и порог входа выше.
• Mokotów (Мокотув) — популярен среди семей и молодых специалистов, стабильный спрос и хорошая транспортная доступность.
• Wola (Воля) — бывший промышленный район, активно превращающийся в новый деловой центр. Цены пока ниже, чем в Средместье, но растут.

Также постепенно набирают спрос Ursynów и Praga Północ — цены там ниже, но ликвидность в долгосрочной перспективе нужно просчитывать отдельно.

На какую доходность рассчитывать

Рентабельность аренды в Варшаве составляет в среднем 4–7% годовых. Наибольшую отдачу традиционно дают студии и однокомнатные квартиры — они быстрее сдаются и проще продаются при необходимости. Окупаемость вложений — с учётом расходов на покупку, ремонт и простои — обычно составляет 12–15 лет.

Скрытые расходы, которые нужно учесть

Цена квартиры — только начало. При покупке добавляются:

• налог PCC — 2% от стоимости (при сделке на вторичном рынке);
• нотариальные расходы;
• ремонт и меблировка — без этого сдать по рыночной цене сложно;
• коммунальные платежи и налоги, часть которых нельзя переложить на арендатора.

Самостоятельное управление или агентство

Управлять квартирой самостоятельно — дешевле, но требует времени и погружения в польское законодательство. Агентства берут комиссию в размере 5–10% от суммы аренды и берут на себя поиск арендаторов, оформление договоров и оперативные вопросы.

Юридическая сторона вопроса

Арендодатель в Польше обязан официально декларировать доход и платить налоги. Правильно составленный договор — обязательное условие, особенно при краткосрочной аренде (для неё могут потребоваться дополнительные разрешения). Ошибки в оформлении грозят штрафами и налоговыми проверками, поэтому юридическое сопровождение здесь — не опция, а необходимость.