Как безопасно купить квартиру в Польше?

Планируете купить квартиру в Польше, но боитесь ошибиться?
Юридические тонкости, проверка документов, технический осмотр, — с чего начать и как не упустить важное?

В этой статье мы простым языком расскажем:
• Как проверить квартиру перед покупкой
• Какие документы нужно запросить у продавца
• На что обратить внимание при осмотре
• Какие вопросы обязательно задать

Если вы хотите купить квартиру безопасно и без лишних рисков — читайте дальше.

1. Проверьте юридический статус квартиры

Первое, с чего стоит начать при покупке квартиры в Польше, — это проверка её правового статуса. Каждая квартира или дом должна иметь собственную земельную книгу (księga wieczysta), где зафиксированы все важные юридические сведения.

Что можно узнать из земельной книги:
• Кто является законным владельцем недвижимости
• Есть ли обременения, долги, ипотека
• Оформлены ли сервитуты или пожизненные права проживания
• Были ли заключены предварительные договора, нотариальные обязательства и т.д.

Проверить содержание книги можно бесплатно онлайн, через официальный сайт. Главное — знать номер книги, который должен предоставить продавец.

Если номер не известен, его можно попробовать найти через платные интернет-сервисы — по адресу объекта или номеру участка. Но самый надёжный способ — запросить этот номер у собственника напрямую.

2. Как проверить земельную книгу перед покупкой квартиры?

Польская система электронных земельных книг даёт возможность любому желающему ознакомиться с содержанием книги недвижимости. Это можно сделать бесплатно и без подачи заявлений — если вы используете онлайн-систему на сайте www.ekw.ms.gov.pl. Единственное, что вам нужно — номер земельной книги, который обязан предоставить продавец.

Если вы захотите получить официальную выписку на бумаге (например, для банка), то это можно сделать через районный суд. Стоимость:
• 30 злотых — за обычную выписку
• 60 злотых — за полную выписку

Земельные книги в Польше являются публичными, то есть доступ к ним не ограничен. Однако если вы не знаете номер книги и хотите получить его через суд или администрацию, вам придётся доказать наличие юридического интереса. Это может быть сложнее, чем просто запросить номер у владельца.

Если продавец по каким-то причинам не предоставляет номер, можно воспользоваться платными онлайн-сервисами, которые находят книгу по адресу квартиры или номеру участка. Однако и в этом случае лучше всё-таки уточнять информацию у собственника.

Что важно проверить в земельной книге:
• Раздел II — содержит сведения о владельце недвижимости, типе собственности и основании приобретения. Здесь нужно убедиться, что продавец действительно является тем, за кого себя выдаёт.
• Раздел III — фиксирует все обременения, например:
• Сервитуты (право прохода через участок, право пользования частью территории)
• Права третьих лиц (например, пожизненное проживание)
• Предварительные договоры, зарегистрированные у нотариуса

Такие обременения могут осложнить владение недвижимостью или повлиять на её рыночную стоимость.
• Раздел IV — содержит данные об ипотеке, если она есть. Ипотека может быть оформлена в пользу:
• Банка (самый частый вариант)
• Частного лица
• Государственных учреждений (например, налоговой инспекции или ZUS)

Если продавец не упоминает ипотеку, но она есть в книге — это серьёзный повод для отказа от сделки, либо нужно заранее договориться об её погашении до подписания договора купли-продажи.

Вывод: перед тем как двигаться дальше, убедитесь, что вы имеете дело с реальным собственником, а сама квартира юридически «чиста» и не обременена неожиданными обязательствами.

3. Как убедиться, что вы покупаете у настоящего владельца?

Один из самых важных моментов при покупке квартиры — убедиться, что продавец действительно является её законным владельцем. Это нужно обязательно проверить до подписания любого договора.

Иногда вы общаетесь напрямую с собственником. Но бывает, что от его имени действует доверенное лицо. В таком случае обязательно проверьте, что у представителя есть нотариально заверенная доверенность на продажу недвижимости. Лучше всего, если её форму проверит юрист.

Проще всего сверить данные с помощью земельной книги. В разделе II указано имя собственника, тип права собственности и основание его получения. Чтобы проверить эту информацию, вам нужен только номер книги — и доступ к браузеру земельных книг на сайте Министерства юстиции (ekw.ms.gov.pl).

Вы можете сделать это самостоятельно, не выходя из дома. Проверка займёт пару минут, а вы получите официальное подтверждение, что ведёте переговоры именно с тем человеком, кто имеет право продавать квартиру.

4. Как узнать, есть ли долги по квартире?

Проверка земельной книги — это только начало. Перед покупкой квартиры важно убедиться, что за ней не числятся долги по коммунальным и эксплуатационным платежам.

Что запросить у продавца:
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (вода, свет, газ, отопление)
• Подтверждение отсутствия долгов по арендной плате (czynsz) — обычно выдаёт жилищное сообщество (wspólnota) или управляющая компания
• Справку об отсутствии задолженности по налогам на недвижимость
• Если квартира расположена на земле в бессрочном пользовании — справку об отсутствии долгов по так называемым земельным сборам (opłata za użytkowanie wieczyste)

Эти документы не только защитят вас от неприятных «сюрпризов» после покупки, но и понадобятся нотариусу при заключении сделки.

Совет: если вы не уверены, как всё правильно проверить, лучше поручить аудит юристам или специалистам по недвижимости.

5. Как урегулировать задолженности прежнего владельца

Смена собственника квартиры автоматически влечёт за собой необходимость расчёта по коммунальным услугам. Это нужно сделать до момента подписания акта приёма-передачи.

Что делать:
• При передаче квартиры зафиксируйте показания всех счётчиков (вода, газ, электричество)
• Эти данные вносятся в протокол приёма-передачи, который подписывают обе стороны
• Новый владелец на основании этих данных заключает договоры с коммунальными поставщиками
• Предыдущий владелец обязан оплатить услуги до даты передачи, согласно показаниям

Важно: чтобы не пришлось платить по чужим счетам, все расчёты и долги должны быть закрыты до сделки — и зафиксированы письменно. Это касается не только коммунальных услуг, но и взносов в жилищное сообщество.

Хорошая новость:
• Долги по арендной плате (czynsz) не переходят на нового собственника.
• Они всегда остаются за прежним владельцем, и именно он несёт ответственность перед управляющим органом.

Тем не менее, любые неурегулированные задолженности могут стать источником конфликтов. Лучше договориться обо всём на берегу и внести соответствующие пункты в договор купли-продажи.

6. Как проверить историю квартиры?

Если вы хотите избежать неприятных сюрпризов после покупки, важно узнать не только текущую юридическую ситуацию, но и историю квартиры.

Первым шагом остаётся всё та же земельная книга. В ней можно найти:
• Кто является текущим собственником
• С какого момента он владеет недвижимостью
• Были ли предыдущие владельцы и на каких основаниях происходили переходы прав
• Упоминаются ли обременения или судебные иски

Эта информация поможет понять, насколько «чиста» история объекта и не было ли попыток мошенничества или споров о собственности в прошлом.

Дополнительно можно проверить:
• Электронную карту города (geoportal), где отображаются изменения в здании и его окружении:
• были ли перепланировки
• проводился ли капитальный ремонт
• не затрагивалась ли структура дома
• Если вы покупаете квартиру в старом доме, имеет смысл запросить у управляющей компании или в муниципалитете техническую документацию здания — там может быть информация о прошлых авариях, затоплениях или проблемах с конструкцией.

Совет: если квартира продавалась несколько раз за короткий период — это повод насторожиться. Возможно, предыдущие владельцы хотели избавиться от объекта из-за скрытых недостатков.

7. Кредит или наличные? Что важно знать при покупке квартиры

Перед покупкой квартиры важно определиться:
Вы оплачиваете сделку наличными или оформляете ипотеку? От этого зависят ваши дальнейшие шаги и документы, которые потребуется подготовить.

Если вы берёте ипотеку:
• Обратитесь в банк ещё до подписания предварительного договора
• Рассчитайте, какой у вас первоначальный взнос и какую сумму нужно взять в кредит
• Сравните предложения разных банков и подайте заявку
• Убедитесь, что банк одобрил кредит на конкретную недвижимость
• Заранее уточните у продавца, готов ли он подождать одобрения кредита — это может занять 2–4 недели

Важно: Мы помогаем оформить ипотеку абсолютно бесплатно.

В VT Group Real Estate Services работает опытный кредитный консультант, который:
• Сравнит предложения всех ведущих банков
• Подберёт самое выгодное решение именно под вас
• Учтёт все нюансы, связанные с тем, что вы — иностранец

Обычно польские кредитные консультанты часто не знают специфики работы с нерезидентами, из-за чего многие получают отказы. Наш специалист работает исключительно с иностранными покупателями и знает, как добиться положительного решения даже в непростых случаях.

Если покупаете за наличные:
• Нет необходимости в банковских формальностях — сделка пройдёт быстрее
• Но налоговая инспекция может заинтересоваться источником средств, особенно если крупная сумма не отражалась ранее на счёте
• Подготовьте документы, подтверждающие происхождение денег, чтобы избежать лишних вопросов

Дополнительно:
• Убедитесь, что в квартире не прописаны посторонние лица — особенно пожизненные арендаторы
• Продавец должен представить справку об отсутствии зарегистрированных жильцов

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи:
• Точная стоимость объекта
• Площадь квартиры, количество комнат, принадлежности (подвал, кладовка и т. д.)
• Сроки освобождения квартиры
• Условия передачи права собственности
• Возможность расторжения договора в определённых ситуациях

Важно: именно договор защищает интересы сторон. Перед подписанием — покажите его юристу или консультанту по недвижимости.

8. Почему важно проверить техническое состояние квартиры?

Покупка квартиры — это не только документы, но и её реальное состояние. Даже самая привлекательная на первый взгляд недвижимость может скрывать проблемы, которые потребуют вложений уже после сделки.

Что даёт технический осмотр?

Перед подписанием предварительного договора стоит провести профессиональный осмотр квартиры. Он поможет:
• Оценить, в каком состоянии находятся стены, потолки, полы, окна
• Проверить состояние всех коммуникаций: вода, электричество, газ, вентиляция
• Понять, нужен ли ремонт — и если да, то насколько серьёзный
• Определить, повлияет ли квартира на ваш бюджет уже после покупки
• Получить аргумент в переговорах: отчёт может стать поводом для снижения цены

Мы рекомендуем проводить осмотр вместе с инженером или техническим специалистом. 

Вы получите:
• Комплексный технический отчёт, в том числе с фото и рекомендациями
• При необходимости — предварительную смету на ремонт, основанную на реальных расценках
• Независимое мнение эксперта, которое часто помогает сэкономить десятки тысяч злотых

Совет: делайте осмотр до подписания предварительного договора, чтобы ещё можно было отказаться от сделки или пересмотреть цену.

9. На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Технический осмотр квартиры — это не формальность, а возможность заранее выявить скрытые проблемы, которые могут обернуться значительными расходами после покупки.

Вот на что стоит обратить особое внимание:

1. Состояние теплоизоляции
• Проверьте, хорошо ли утеплены стены, пол и потолок
• При возможности используйте тепловизионную камеру — это поможет выявить утечки тепла и потенциальные «холодные зоны»
• Компании вроде Pewny Lokal предоставляют такие услуги с фотоотчётом

2. Стены, полы, потолки
• Ищите трещины, вздутия, влажные пятна
• Обратите внимание на запах — он может свидетельствовать о наличии плесени или грибка
• Проверьте, не «гуляет» ли пол, не скрипит ли ламинат, нет ли перекосов

3. Окна и рамы
• Окна должны быть герметичны, легко открываться и закрываться
• Проверьте состояние фурнитуры, стёкол, резинок
• Щели и утечки — это потери тепла и высокие счета за отопление

4. Коммуникации

Проверьте работоспособность и материалы всех систем:
• Водопровод
• Газ (если есть)
• Электричество (щиток, розетки, автоматические предохранители)
• Вентиляция (естественная и принудительная)
• Интернет/телекоммуникации

5. Планировка и геометрия помещения
• Углы должны быть прямыми, стены — ровными
• Оцените удобство планировки: нет ли бесполезных коридоров или «слепых зон»
• Уточните, что входит в продажу: подвал, кладовка, парковочное место

6. Отопление
• Уточните тип отопления: газовое, электрическое, центральное
• Это напрямую повлияет на ваши ежемесячные счета и комфорт проживания

Вывод: чем внимательнее вы осмотрите квартиру сейчас, тем меньше будет неприятных сюрпризов после сделки. Не бойтесь включать свет, открывать краны, проверять окна и розетки — это не придирки, а разумная осторожность.

10. О чём важно помнить при покупке квартиры?

Проверка документов и состояния квартиры — это основа. Но есть ещё несколько важных моментов, о которых покупатели часто забывают спросить, а потом жалеют.

1. Арендная плата (czynsz)

Обязательно уточните у продавца:
• Какой размер ежемесячной платы за обслуживание квартиры
• Что входит в этот платёж (вода, отопление, вывоз мусора и т.д.)
• Есть ли дополнительные сборы

Совет: попросите показать квитанции за последние 3 месяца, а лучше — за два зимних и два летних месяца. Это даст полное представление о реальных расходах. Если продавец отказывается — это тревожный сигнал.

2. Фонд капитального ремонта

Уточните, как работает жилищное сообщество или кооператив:
• Есть ли у него ремонтный фонд
• Как принимаются решения о ремонтах
• Были ли недавно крупные работы (например, ремонт крыши или фасада)

Если денег на счёте нет, а здание требует ремонта — в будущем может возникнуть необходимость сбора дополнительных средств с жильцов.

3. Налог на недвижимость и сборы за землю

Проверьте:
• Размер ежегодного налога на недвижимость
• Если квартира находится на участке в бессрочном пользовании, уточните размер платы за преобразование (opłata przekształceniowa)

Это расходы, о которых легко забыть, но они лягут на вас после покупки.

4. Принадлежности: кладовка, подвал, парковка

Если продавец утверждает, что к квартире прилагается кладовка, подвал или место на парковке:
• Убедитесь, что это официально зарегистрировано в земельной книге
• Осмотрите их техническое состояние — нет ли ограничений в пользовании

5. Проверка фактической площади

На вторичном рынке часто возникает путаница:
• В земельной книге может быть указана общая площадь, включая вспомогательные помещения
• Полезная площадь квартиры может оказаться значительно меньше

Решение: замерьте квартиру вручную или с помощью специалиста. Это важно, особенно если цена указана за квадратный метр.

Итог: чем больше вы узнаете до подписания договора, тем меньше будет рисков. Не бойтесь задавать вопросы — это ваши деньги и ваша будущая квартира.

11. Как проверить лофт перед покупкой?

Лофт — это не просто квартира, а особая категория недвижимости, которая требует особого внимания и детального осмотра. Как правило, лофты обустраиваются в бывших промышленных зданиях: на фабриках, складах, мануфактурах. Такие квартиры обычно отличаются высокой потолочной высотой, открытым пространством и индустриальным стилем.

Звучит красиво, но за эффектным интерьером могут скрываться серьёзные технические и юридические сложности.

Что проверить в первую очередь:
• Состояние стен, потолков и полов — в старых зданиях часто бывает сырость, плесень, грибок, следы затоплений
• Трещины и перекосы — могут указывать на конструктивные дефекты
• Установку дверей и окон — важно проверить герметичность и надёжность
• Состояние систем: газ, вода, отопление, вентиляция, электричество
• Общее состояние здания — не только внутри квартиры, но и снаружи: кровля, фасад, лестницы

Юридическая проверка:
• Земельная книга — вне зависимости от того, первичный это рынок или вторичный, важно проверить:
• Кто собственник
• Есть ли ипотека
• Есть ли сервитуты или пожизненные права
• Не зарегистрированы ли жильцы
• На первичном рынке данные могут быть ограничены, но проверить книгу всё равно нужно

Лофт — это красиво, но не всегда просто

Поскольку такие объекты часто находятся в нестандартных зданиях, оформление сделки может требовать дополнительных проверок и согласований. Не все технические или юридические особенности очевидны на первый взгляд.

Совет: если вы не уверены в своих силах — доверьте технический и юридический аудит нам. Мы проверим всё: от состояния потолков до обременений в земельной книге, чтобы вы могли принять обоснованное и безопасное решение о покупке.

12. Какие вопросы стоит задать продавцу перед покупкой?

Помимо документов и технического состояния квартиры, не забывайте задать продавцу практические вопросы, которые напрямую повлияют на ваш комфорт после покупки.

Что спросить обязательно:
• С какого момента квартира будет доступна для заселения?
Важно знать — освобождается ли жильё сразу после сделки или через несколько месяцев.
• Какой размер текущих ежемесячных платежей?
Попросите показать реальные счета — коммуналка, арендная плата (czynsz), отопление, вода, электроэнергия.
• Какая в квартире звукоизоляция?
Узнайте, слышно ли соседей, шум с улицы, работает ли вентиляция, не гудит ли лифт.

Что узнать о районе:
• Есть ли зелёные зоны, парки, магазины, школы, кафе рядом?
• Планируется ли новое строительство поблизости — особенно высоток, дорог или торговых центров, которые могут мешать жизни?

Совет: проверьте план местного зонирования (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) — он подскажет, что можно строить в округе. Информация доступна в городских или муниципальных органах.

Поговорите с соседями

Если есть возможность, пообщайтесь с жильцами дома:
• Кто живёт в соседних квартирах?
• Есть ли семьи с детьми, пожилые люди, шумные арендаторы?
• Как обстоят дела с порядком, чистотой, парковкой?

Парковка и кладовка
• Уточните, входит ли парковочное место или кладовая в стоимость квартиры
• Обязательно проверьте, оформлены ли они юридически — есть ли отдельная запись в земельной книге или это просто «устная договорённость»

Итог: чем больше вы узнаете сейчас — тем меньше рисков после сделки. Не стесняйтесь задавать вопросы — это ваш будущий дом.

13. Покупка квартиры на первичном рынке: как проходит технический приём

Если вы покупаете квартиру у застройщика, финальным этапом до получения ключей будет технический приём квартиры. Это важная процедура, во время которой вы проверяете, всё ли выполнено согласно договору.

Что такое приёмка квартиры?

Это встреча с представителем застройщика, во время которой вы:
• Осматриваете помещение — стены, потолки, полы, окна, двери
• Проверяете работу всех систем: вентиляции, электрики, водопровода, отопления
• Сравниваете фактическое исполнение квартиры с планом и условиями договора

Что происходит дальше?

По итогам осмотра составляется протокол приёма-передачи, в котором:
• Либо подтверждается, что квартира сдана без замечаний
• Либо указываются недочёты и дефекты, которые застройщик обязуется устранить
• Устанавливаются сроки устранения недостатков

Важно: не подписывайте акт приёма, если обнаружены серьёзные проблемы. После подписания доказать что-либо будет гораздо сложнее.

Совет:

На приёмку можно (и стоит!) взять с собой технического специалиста, особенно если вы не уверены, на что смотреть. Он проверит всё: от уклонов пола до работы вентиляции, и поможет зафиксировать недостатки правильно.

ИЗ ЭТОЙ СТАТЬИ ВЫ УЗНАЛИ, ЧТО

• Покупка квартиры в Польше требует не только подписания договора, но и тщательной юридической и технической проверки.
• Земельная книга — основной источник информации: собственник, наличие долгов, ипотека и ограничения.
• Продавец должен иметь право на продажу недвижимости, а квартира не должна быть обременена долгами или прописанными жильцами.
• Технический осмотр помогает выявить скрытые дефекты и аргументированно снизить цену.
• При покупке на первичном рынке обязательна техническая приёмка квартиры у застройщика.
• Важно учитывать не только саму квартиру, но и район, план застройки, состояние дома, коммунальные расходы и юридический статус всех принадлежностей.
• Ипотеку можно оформить с нашей помощью бесплатно, особенно если вы — иностранец: мы учитываем нюансы, которые часто упускают польские кредитные консультанты.

ЧЕК-ЛИСТ ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ В ПОЛЬШЕ
• Проверить земельную книгу
• Запросить справки об отсутствии долгов
• Убедиться в отсутствии прописанных жильцов
• Провести технический осмотр квартиры
• Проверить коммуникации, окна, полы, стены
• Запросить счета за коммунальные услуги
• Изучить местный план застройки
• Проверить принадлежности (кладовка, парковка) и их регистрацию
• Измерить фактическую площадь квартиры
• Провести техническую приёмку (в случае новостройки)
• Внимательно изучить договор купли-продажи

Хотите купить квартиру в Польше безопасно и без стресса?
Специалисты VT Group Real Estate:
• Проведут юридический и технический аудит объекта
• Помогут с оформлением ипотеки — бесплатно
• Сопроводят сделку от просмотра до передачи ключей

Обратитесь к нам — и покупка квартиры станет понятным и контролируемым процессом.